Можно ли использовать квартиру — или, точнее, квартиры — как заметный источник дохода? На прошлой неделе мы анализировали инвестиционные перспективы зарубежной недвижимости. Получилось без особого оптимизма: средний доход в валюте в 5% уже неплохо. Заведомо больших цифр при разумном риске не получить, а события, вызывающие те самые «большие цифры», работают в обе стороны. А что мы имеем в Петербурге? Может, у нас интереснее?
Фото: Jakub Żerdzicki / unsplash - Источник
Читайте также
Тридцать тысяч рублей в месяц за 25-метровую студию в новом доме в Красносельском районе, в 10 минутах ходьбы от метро. Предложение кажется вполне конкурентным, но мои знакомые не могут найти арендатора вот уже три месяца. Была надежда на ажиотаж перед учебным годом — увы.
Но, предположим, арендодатель найдется. Каким будет ожидаемый доход? Если такую студию купить сейчас, в 2026 году, причем не у застройщика, а по переуступке, что дешевле, отдать придется не 4,5 млн, как четыре года назад, а все 7 млн. Соответственно, валовая доходность в моменте составит в первом случае почти 8%, во втором — менее 5%.
Конечно, не стоит забывать про капитализацию. Но давайте прикинем и с ней: если бы в 2021-м вы не покупали квартиру, а положили деньги на депозит, а затем каждый год делали это снова на актуальных условиях, а пару лет назад рассчитывать можно было и на 20% годовых, заработать получилось бы 3,5-4 миллиона сверх. Получается, и на квартиру по нынешним ценам хватило бы, и даже еще осталось бы. С другой стороны, кто же знал…
Теперь оставим подсчеты и просто согласимся, что цифра в 7-8%, а тем более 5% годовых не бог весть какая. И ведь конкретный пример вполне среднестатистический в масштабах страны, по оценке ЦИАН, доходность от долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в августе не превышает этого показателя. И это — минимум с середины 2022 года, а обстоятельства того времени мы все прекрасно помним. Получается, что в этом вопросе мы движемся вместе с Европой. Наш неприятный тренд, что последний год ставки аренды почти не дорожают, а в Петербурге, по оценке «Домклик», так и вовсе чуть снижаются. Причина — и еще более тревожный сигнал для собственников, желающих сдавать, рост предложения, то есть конкуренции.
В Петербурге покупают больше, чем выводят, область по этому параметру занимает второе место в стране — не продано более 36 000 новых квартир. В основном в бюджетном сегменте, который как раз чаще привлекает тех, кто покупает квартиру про запас. По разным оценкам, таковых от 30 до 50% в сегменте новостроек.
Каждый из приведенных доводов нетрудно оспорить. Можно еще обсудить психологический настрой, то есть готовность конкретного человека получать доход тем или иным способом. Многим комфортнее зарабатывать пусть меньше, но на недвижимости, а не больше, но в банке, где все твои сбережения, — пиксели на экране монитора. Так или иначе, отвечая на вопрос, можно ли сейчас быть рантье, с учетом прогнозов, я бы ответил так. Быть-то можно, стать намного сложнее.
Но, предположим, арендодатель найдется. Каким будет ожидаемый доход? Если такую студию купить сейчас, в 2026 году, причем не у застройщика, а по переуступке, что дешевле, отдать придется не 4,5 млн, как четыре года назад, а все 7 млн. Соответственно, валовая доходность в моменте составит в первом случае почти 8%, во втором — менее 5%.
Конечно, не стоит забывать про капитализацию. Но давайте прикинем и с ней: если бы в 2021-м вы не покупали квартиру, а положили деньги на депозит, а затем каждый год делали это снова на актуальных условиях, а пару лет назад рассчитывать можно было и на 20% годовых, заработать получилось бы 3,5-4 миллиона сверх. Получается, и на квартиру по нынешним ценам хватило бы, и даже еще осталось бы. С другой стороны, кто же знал…
Теперь оставим подсчеты и просто согласимся, что цифра в 7-8%, а тем более 5% годовых не бог весть какая. И ведь конкретный пример вполне среднестатистический в масштабах страны, по оценке ЦИАН, доходность от долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в августе не превышает этого показателя. И это — минимум с середины 2022 года, а обстоятельства того времени мы все прекрасно помним. Получается, что в этом вопросе мы движемся вместе с Европой. Наш неприятный тренд, что последний год ставки аренды почти не дорожают, а в Петербурге, по оценке «Домклик», так и вовсе чуть снижаются. Причина — и еще более тревожный сигнал для собственников, желающих сдавать, рост предложения, то есть конкуренции.
В Петербурге покупают больше, чем выводят, область по этому параметру занимает второе место в стране — не продано более 36 000 новых квартир. В основном в бюджетном сегменте, который как раз чаще привлекает тех, кто покупает квартиру про запас. По разным оценкам, таковых от 30 до 50% в сегменте новостроек.
Каждый из приведенных доводов нетрудно оспорить. Можно еще обсудить психологический настрой, то есть готовность конкретного человека получать доход тем или иным способом. Многим комфортнее зарабатывать пусть меньше, но на недвижимости, а не больше, но в банке, где все твои сбережения, — пиксели на экране монитора. Так или иначе, отвечая на вопрос, можно ли сейчас быть рантье, с учетом прогнозов, я бы ответил так. Быть-то можно, стать намного сложнее.
Автор: Филипп Березин
Председатель Законодательного собрания Петербурга 
Руководитель «Петербургского велообщества» 
Адвокат 
Директор лицея №369