ЦБ считает бум на рынке недвижимости одним из ключевых рисков - Фото: Rudy and Peter Skitterians / Pixabay - Источник
Монетарное смягчение и снижение бенчмарка до уровня инфляции, а также субсидирование ипотечных кредитов для новостроек привели к падению стоимости жилищных займов до 7,5%. К тому же на фоне слабых темпов ввода недвижимости в эксплуатацию и 20% девальвации с начала коронакризиса, повышение спроса на квадратные метры привело к их резкому удорожанию. Темп роста цен, учитывающий изменение структуры предложения, за 3-й кв. превысил 20%; количество реализованных квартир на первичном рынке выросло на 28% г/г.
По оценке регулятора, в Краснодарском крае и городе Москве, увеличение доступности ипотеки из-за снижения ставки уже полностью компенсировано увеличением стоимости недвижимости. А с учетом продления господдержки, вскоре положительный эффект будет нивелирован повсеместно. Изначально программа позволила оформить кредит на новострой со ставкой 6,5% в размере до 8 млн руб. в Москве, Петербурге и ближайшей области и до 3 млн в остальных регионах. Первоначальный взнос не мог быть ниже 20%. Позднее условия были расширены. Теперь аж до 1 июля 2021 года можно реализовать оставшийся отложенный спрос на рынке: суммы кредитов увеличились до 12 и 6 млн руб. соответственно, первоначальный взнос – снижен до 15%. По данным ДОМ.РФ к концу ноября средневзвешенная ипотечная ставка по Госпрограмме от крупнейших банков упала почти до 6% годовых.
С одной стороны, в России кредитование под залог жилья имеет существенный потенциал к росту. К началу карантинных ограничений только у 8 млн человек была задолженность по ипотечному займу: она составляла менее 8% от ВВП, что в 2-3 раза ниже показателей некоторых стран Восточной Европы. Однако Центробанк считает, что такое бурное потребление в сегменте недвижимости за счет кредитных средств можно считать безопасным только в случае соответствующего роста доходов граждан и предложения со стороны застройщиков. Оба этих параметра на данный момент находятся не в лучшей форме.
Если в сегменте жилой недвижимости появится ценовой пузырь, ЦБ обещает использовать макропруденциальные инструменты. В частности, ввести ограничения на уровни долговой нагрузки и залоговой обеспеченности. Наконец для снижения рисков банковского сектора, могут получить распространение ипотечные кредиты с плавающими ставками – уже обычное предложение для западных рынков.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»