КАРИНА ШАЛЬНОВА: УК должна обеспечивать загрузку апартаментов, а не просто передавать ключи

Спрос на апартаменты в Петербурге растет второй месяц подряд. Как пишет портал БН.ру, число запросов на покупку недвижимости в этом сегменте за июль выросло более чем на 30%. О том, чем вызван такой ажиотажный интерес и о реальной доходности апартаментов в кризис - в интервью обозревателя Business FM Петербург Айгуль Абдуллиной с директором компании RBI PM из группы RBI Кариной Шальновой.

Айгуль Абдуллина: Если говорить о конкретике, какие сегодня можно сформулировать принципы вложения в апарт-отели? Как не прогадать с выбором объекта?

Карина Шальнова: Бесспорно, место, место и еще раз место, камерность проекта тоже является, с моей точки зрения, основным требованием, потому что тысячники сейчас появляются все чаще и чаще, а приватность, которую все ценят все больше и больше, исчезает. Бесспорно, надежность девелопера является гарантией, особенно в случае, если данный девелопер предлагает программы гарантированной доходности. Также профессиональная УК, которая сможет обеспечить загрузку, а не просто упаковать продукт, продать апартаменты, передать ключи и уйти с объекта, а дальше вы как хотите, так и управляйте своими юнитами.

Айгуль Абдуллина: Так и крутитесь.

Карина Шальнова: Да. И, конечно же, реальные цифры – нужно смотреть, какие заявляет девелопер. Если еще год назад были звонки от инвесторов, которые говорили, что кто-то предлагает 17-18% - в настоящее время все понимают, что это нереальные цифры, нужно базироваться от 8 до 11%, что, действительно, является очень хорошей доходностью.

Айгуль Абдуллина: А вот 10-15 [процентов] нерекламные такие были откровения год назад…

Карина Шальнова: Да. Такие цифры были, но сейчас, действительно, изменилась ситуация, изменилась загрузка, и, я думаю, многие не смогут прогарантировать даже эти цифры.

Айгуль Абдуллина: Но с учетом всеобщего разочарования в депозитах, наверное, это все еще остается инструментом интересным?

Карина Шальнова: Да, бесспорно. Как показал коронакризис, это действительно стало тем продуктом, который продолжал приносить доход, это апартаменты – за счет того, что управляющие компании переориентировали свою стратегию на долгосрочную аренду.

Айгуль Абдуллина: За счет чего управляющие компании обеспечивают заполняемость апарт-отелей, и как могут сегодня в непростой ситуации повлиять на поток клиентов?

Карина Шальнова: В первую очередь управляющая компания должна понимать, кому она должна сдавать эти юниты – то есть четкое позиционирование отеля, понимание своей целевой аудитории. Связка с девелопером – действительно продукт соответствует запросу потребителя, а не просто позиционирование определенным образом. Сегментирование номерного фонда – в настоящий момент я до сих пор считаю, что это необходимо, по моему мнению, [это нужно] делать еще до конца календарного года, а не расслабляться. Быстрая реакция на ситуацию – это коррекция стратегии. Ну и непосредственно сама маркетинговая стратегия, как у нас – наш кейс коронакризис, и когда мы изменили настройки контекстной рекламы, перенастроили рекламные кампании на конкурентные отели, которые закрылись в ближайшем окружении, и [в результате] мы получали дополнительный приток гостей.

Айгуль Абдуллина: Здесь, наверное, и маркетинговая стратегия играет роль, и роль бренда никто не отменял. Вот что касается – опять-таки вернусь к управляющим компаниям – по каким критериям оценивают деятельность управляющих компаний, и какие требования к ним сегодня вправе предъявлять инвесторы, на что они могут рассчитывать?

Карина Шальнова: Даже в непростой экономической ситуации инвестиции в апартаменты позволяют получать более высокую доходность. Она, конечно, может временно снизиться, как это произошло месяцем ранее, но она в любом случае будет выше нуля. Нужно, конечно же, смотреть, как управляющие компании отработали в этот период. Во вторую очередь требования инвесторов к УК сейчас – это, бесспорно, прозрачность, открытость, информационная поддержка и высокий уровень сервиса. Когда инвестор может получить разъяснения от менеджеров тогда, когда он их запрашивает. И конечно же, если есть действующие проекты, никто не отменял – проверить на сайтах-агрегаторах, ввести название апарт-отеля, посмотреть оценки, посмотреть отзывы гостей. У нас на ArtStudio Nevsky - 9.0, «прекрасно». При номерном фонде в 244 юнита это очень хорошие оценки. Поэтому надо использовать все инструменты, все доступные открытые ресурсы, ну и смотреть на результаты.

Айгуль Абдуллина: Мы с начала весны очень много говорили о том, что пандемия изменит взгляды, вкусы потребителей, и покупатели жилья будут теперь обращать внимание на такие вещи, как планировка, зонирование, будут вычленять рабочие кабинеты или спа-зоны, или, например, обязательно покупать квартиры только с балконом. Какие-то подобные изменения для рынка апарт-отелей, апартаментов – они действительно актуальны, имеют ли место?

Карина Шальнова: Я думаю, актуален в первую очередь сам продукт. Создавая разные наши проекты апарт-отелей, мы как раз смотрим целевую аудиторию и выявляем потребности, которые будут у наших будущих гостей. Поэтому у нас, допустим, апарт-отель в центре как раз идет с несколькими комнатами, зонированием, и там есть такой запрос. А наш будущий проект ArtStudio Moskovsky – там тоже есть несколько вариантов планировок, где выделены отдельные рабочие зоны и спальные. Но в основном, конечно же, это нарезка студий, потому что нужно не забывать, что это апарт-отель, это не жилье.

Айгуль Абдуллина: По поводу «управляек» и их новых требований, новых подходов к безопасности, к защите, к экономии, к экологичности – насколько это будет долгосрочная, постоянная история?

Карина Шальнова: Это все зависит от эпидемиологической ситуации. Мы, конечно, не готовы рисковать жизнью наших гостей и экономить на этом средства. Возможно, если сохранится подобная тенденция, мы будем вынуждены где-то пересмотреть тарифы, включив какие-то небольшие деньги на эту уборку, но основным критерием является ситуация – если это нужно будет делать, мы будем делать. Мы продолжаем, естественно, все данные мероприятия. Как раз переклеивали разметку, никто не отменял маски, перчатки. Мы за здоровье наших гостей и за наше здоровье, потому что если будем болеть мы, мы не сможем оказывать качественно наши услуги.

Айгуль Абдуллина: Онлайн-показы доступны до сих пор?

Карина Шальнова: Да, конечно. Мы всегда рады, на самом деле онлайн-показы были и до карантина, просто они были не в таком большом количестве. Но, бесспорно, в современном мире нужно использовать все возможные инструменты. И зачастую командированному сотруднику тоже интересно, где он будет жить, и мы, конечно, всегда идем навстречу нашим гостям и делаем видеоэкскурсии.

Айгуль Абдуллина: Нужно будет прогуляться у вас в вашем интернете. Ну что же, Карина, спасибо!

Карина Шальнова: Спасибо, Айгуль.