КАРИНА ШАЛЬНОВА: Пандемия показала преимущества апарт-отелей перед гостиницами

Когда ждать гостей? Как прогнозируют в Российской гостиничной ассоциации, заполняемость номерного фонда Петербурга к осени восстановится в лучшем случае наполовину. Из-за пандемии, по подсчетам экспертов, стоимость размещения снизилась на 25% за сутки. О том, как отличается ситуация в сегменте апарт-отелей, как инвесторы корректировали свои условия для арендаторов и как долго будет восстанавливаться рынок гостеприимства - в интервью обозревателя Business FM Петербург Айгуль Абдуллиной с директором компании RBI PM из группы RBI Кариной Шальновой.

Айгуль Абдуллина: Карина, здравствуйте.

Карина Шальнова: Здравствуйте, Айгуль.

Айгуль Абдуллина: С апреля в целом спрос на всю городскую недвижимость, по понятным причинам, снижался. С лета показатели начали несколько выравниваться. Скажите, как упадок второго квартала сказался на секторе апарт-отелей, и можно ли сегодня говорить о постепенном восстановлении рынка?

Карина Шальнова: Если мы говорим про сегмент аренды, то на примере пилотного номера ArtStudio Nevsky могу сказать, что ситуация, которая сложилась на рынке весной, беспрецедентная. Рынок испытал существенный спад, выручка классических отелей сократилась на 90%, ADR – вдвое упал, в апреле загрузка несетевых отелей снизилась до минимальных значений и составила 2%. И в настоящее время отрасль только начинает постепенно восстанавливаться, причем исключительно за счет внутреннего туризма. Мы, конечно, не ждем, что к нам приедут за новыми впечатлениями большое количество туристов, но видим положительную динамику. С точки зрения туристического потока мы – must see, все россияне хотят увидеть наш прекрасный город. И мы видим результаты – в июле мы закрыли по месяцу загрузку в 82%. Это, конечно, беспрецедентные успехи.

Айгуль Абдуллина: Очень неплохо, да. По текущему лету – это результат и успех. Скажите, какой акцент делают инвесторы, что изменилось в их подходах, запросах, какие риски они для себя видят?

Карина Шальнова: В принципе стратегии инвесторов будут еще меняться. То, что раньше стабильно приносило доход, вдруг в пандемию перестало генерить какой-либо доход, и в данной ситуации апарт-отели показали себя более выигрышно, чем гостиницы классические и коммерческие помещения. С учетом кризиса инвесторы стали действовать осторожнее, выбирать самых надежных инвесторов. Компания RBI , конечно, к ним относится. И сейчас мы видим постепенное оживление на рынке, люди стремятся инвестировать средства, так как боятся дальнейшего падения рубля. Как я сказала, апарт-отели показали себя одним из самых надежных инструментов в сфере недвижимости по причине того, что многие – мы в числе первых – переориентировались на долгосрочную аренду и смогли для собственников извлекать доход даже в такой сложной ситуации. Поэтому наша основная задача – как раз показать положительный результат. Новые риски связаны, наверное, больше с непредсказуемостью эпидемиологической ситуации, всей обстановки в целом, ну а также сохранением режима закрытых границ. Часть ЦА до сих пор не могут приехать, к сожалению, в наш город, поэтому тут давать какие-то прогнозы сложно, и именно профессиональная управляющая компания, которая может быстро менять стратегию, может обеспечить надежность и стабильность будущего инвестора.

Айгуль Абдуллина: К роли управляющих мы еще вернемся. [Пока же] в целом понятно, что риски у инвесторов сейчас такие же, как у всех – вы упомянули, что апарты сегодня выглядят более выигрышно по сравнению с гостиничным сектором, об этом хотелось бы немножко подробнее, насколько апарты могут перетянуть на себя постояльцев и выдерживать конкуренцию по сравнению с гостиничным сектором?

Карина Шальнова: На примере нашего пилотного проекта ArtStudio Nevsky пандемия показала преимущество апартаментов, прежде всего за счет камерности, приватности и наличию кухонь, которые отсутствуют в обычных номерах. В период коронакризиса многие выбрали самоизоляцию в апарт-отеле, так как есть множество дополнительных услуг, как раз-таки гостиничных услуг, но есть все дополнительные комплектующие в номерах, которые позволяют комфортно проживать и обеспечить условия дома вдали от дома. И статистика говорит сама за себя: когда в городе на май загрузка составляла 7%, наша загрузка составляла 38%, на июль мы закрыли 82%, а гостиницы от 45%.

Айгуль Абдуллина: На днях аналитики Colliers International сообщили, что к осени, к сентябрю загрузка по гостиницам выйдет на 50%. Какие у вас прогнозы, ожидания на осень?

Карина Шальнова: Я очень сдержанно отношусь к прогнозам на осень, поэтому мы не продолжаем переводить назад в краткосрочную аренду часть апартаментов, которые мы вывели в долгосрок, как раз для того, чтобы отхеджироваться в случае второй волны. Я не готова сейчас давать какие-то оценки.

Айгуль Абдуллина: Сегодня это дело особенно неблагодарное – прогнозы. Знаете, на форумах очень много вопросов по программам доходности краткосрочной аренды, что-то здесь корректируете?

Карина Шальнова: В основном все программы на рынке, которые предлагают управляющие компании, схожи. Исключение составляет то, что многие игроки отказались от программ гарантированной доходности, так как экономика проектов просто не выдержала у многих кризис, и они не были готовы брать на себя такую финансовую ответственность. Мы, в свою очередь, не остановили продажи по гарантированной доходности, и в нашем проекте ArtStudio Moskovsky мы продолжаем продавать гарантированный доход. В свою очередь, как управляющая компания, RBI PM, мы предлагаем четыре программы управления – это программа «Все включено», это программа «Альтернатива», по которой мы осуществляем исключительно брокеридж. Как я сказала, гарантированный доход мы предлагаем на нашем объекте ArtStudio Moskovsky, и так сложилось, что нас собственники попросили взять в управление еще в одном нашем объекте ArtStudio Nevsky часть апартаментов, и там мы предлагаем за счет локации, так как это центральная локация, посуточную сдачу.

Айгуль Абдуллина: Каково соотношение сдающих самостоятельно и через управляющую компанию?

Карина Шальнова: В отношении нашего действующего проекта сейчас у нас находится 50% в управлении нашей компании, 30% - это собственники, которые выбрали путь собственного управления, 15% - те, которые проживают сами, и оставшаяся часть – это те собственники, которые еще не приняли решение, что им делать с апартаментами: продать, оставить, управлять самим или отдать в наше управление.

Айгуль Абдуллина: В долгосрок кто обычно уходит и по каким соображениям?

Карина Шальнова: По понятным причинам в марте уходили в долгосрок, так как упала выручка на 90%, загрузка тоже максимально. В принципе есть собственники, которые предпочитают минимальный износ помещений, их юнитов. Да, конечно, у нас есть собственники, которые выдвинули требования, что они не хотят никогда сдавать свои апартаменты в краткосрочную аренду по той причине, что при долгосрочной аренде апартаменты изнашиваются меньше, нет необходимости для проведения реновации при данном методе управления, поэтому…

Айгуль Абдуллина: Поэтому, выбирают, очевидно, те, кто не хочет вкладываться в постоянный и регулярный текущий ремонт. А кстати, можно ли подсчитать и выделить какую-то тенденцию – как часто приходится обновлять обои, условно говоря, в квартире, которая сдается посуточно?

Карина Шальнова: Конечно, при каждом выезде нашего дорогого гостя мы проводим те или иные восстановительные работы, потому что люди могут поцарапать обои, ламинат, или [проводится] ежегодная необходимая поверка технического оборудования. При долгосрочной аренде реновация происходит раз в два года, а при посуточной программе управления – ежегодно, плюс дополнительно закупаются комплектующие в номер, это является дополнительным расходом.

Айгуль Абдуллина: Вот, это важно учитывать и любителям ремонта, и тем, кто опасается этого, как огня.

Карина Шальнова: Это важно учитывать при расчете доходности апартамента.

Айгуль Абдуллина: Ну что же, Карина. Спасибо.

Карина Шальнова: Спасибо, Айгуль.