КАРИНА ШАЛЬНОВА: Многие петербуржцы переехали в апартаменты на время самоизоляции

Рынок апартаментов Северной столицы растет в цене: средняя стоимость за полгода увеличилась во всех классах этой недвижимости, кроме элитного. При этом аналитики говорят о возможном дефиците. За первые полгода доля свободных юнитов, по данным петербургского Knight Frank, сократилась более чем на треть по сравнению с тем же периодом прошлого года. О том, как пандемия изменила модели инвестирования в апартаменты, что будет с доходностью и о том, почему некоторые петербуржцы переезжают в апарт-комплексы – в интервью обозревателя Business FM Петербург Айгуль Абдуллиной с директором компании RBI PM из группы RBI Кариной Шальновой.

Айгуль Абдуллина: Карина, здравствуйте.

Карина Шальнова: Здравствуйте, Айгуль.

Айгуль Абдуллина: Потрясающие новости подогнали аналитики из Khight Frank – продажи апартаментов выросли на 20% по итогам полугодия. Но в то же время падает объем предложения. Сразу вопрос: специфика потребления в условиях такого нестабильного, скачущего рынка, и мы еще не знаем, к чему будем готовиться осенью – сегодня можно сформулировать какие-то определенные тренды?

Карина Шальнова: Моя позиция такая, что именно в саму пандемию, бесспорно, коронакризис поменял модель потребления, мы менялись вместе, и, например, в нашем пилотном, первом проекте ArtStudio Nevsky мы активно применяли удаленную бесконтактную сдачу апартаментов. То есть, демонстрируя номера через Zoom, через FaceTime, через многие другие мессенджеры. Также многие петербуржцы предпочли провести там самоизоляцию, и дальше продолжается эта тенденция – провести время в апартаментах ArtStudio Nevsky, так как это более приватный проект, это не многоквартирный дом, поэтому отдавали предпочтение часто нам. Ну и конечно, Петербург – это must see №1 для россиян, и как только ослабился карантин в Москве, москвичи поспешили в Санкт-Петербург восстанавливать деловой туризм, возобновлять переговоры, и проводить свой отпуск в нашей прекрасной Северной столице.

Айгуль Абдуллина: Ох, не только москвичи, скажу я вам по своему опыту. Вы сказали, что петербуржцы продолжают самоизолироваться – это те люди, которые переживают за свое здоровье, которые устали от удаленки, или кто? Кто эти люди?

Карина Шальнова: Да, это те, кто переживает за свое здоровье, до сих пор у нас есть собственники, которые отдали в управление свои апартаменты и даже не вывели эти апартаменты из карантина. То есть у нас есть часть юнитов, которые собственники попросили не сдавать в этот период.

Айгуль Абдуллина: Я хотела услышать, грешным делом, это скорее люди семейные, или наоборот, они пытаются разделиться на время работы супругов на дому? Как это происходит?

Карина Шальнова: Это больше одинокие, наверное, люди.

Айгуль Абдуллина: Тогда хочу спросить про инвесторов – как они менялись за отчетный период?

Карина Шальнова: Инвесторы – в моем случае это уже действующие проекты, и нашей задачей в первую очередь было сохранить доход инвестора, дабы доказать успешность управляющей компании и профессионализм. Когда мы поняли в середине февраля, в какую сторону мы идем, в сторону карантина, в 20-х числах февраля мы сменили стратегию из краткосрочной аренды, которая у нас была в апарт-отеле, 95% номерного фонда должно было сдаваться в посуточную аренду, потому что локация объекта такова, что мы находимся в самом сердце Петербурга, шесть минут от Московского вокзала. Мы переориентировались на долгосрочную аренду, и это было правильным решением. Это позволило для наших инвесторов сохранить стабильный доход. Конечно, мы потеряли в показателях, потому что спрос колоссально упал, но мы смогли выполнить свои обещания и дать стабильный доход. Могу сказать на абсолютных цифрах для инвестора, что в мае загрузка отелей составила порядка 7%, тогда как мы, перейдя в долгосрочную аренду, благодаря тому, что это апартаменты и они оборудованы кухней, люди как раз хотели дистанцироваться – мы обеспечили загрузку 38% по месяцу. Это колоссальные показатели и мы ими очень гордимся. Дальше еще можно отметить для инвесторов: мы, допустим, в обычной модели апартаментов, когда это посуточное, большинство, 70% броней, как показывает статистика, все презентации отельеров идут через сайты-агрегаторы. Мы увидели, так как мы сегментировали отель на долгосрочную и краткосрочную аренду – понятно, в долгосрочной аренде сдается по-другому, у нас каждый день был брейнсторм, как нам сохранить продажи, сохранить команду, сохранить отель, это очень важно и очень ценно. И мы стали работать с агентством недвижимости. Я никак не ожидала такого решения, и оказалось, что агентство недвижимости на самом деле дает уникальную конверсию – они запускают сарафанное радио, то есть именно те клиенты, которые пришли через брокеров, рассказывали своим друзьям, что есть такой прекрасный проекте. У нас есть кейс, когда одна сделка привела дополнительно три юнита с долгосрочную аренду по достаточно хорошей, не коронакризисной цене. Дальше вся наша основная работа была как раз на сохранение дохода инвестора, меняли маркетинговую стратегию, меняли настройки контекста и так далее. Поэтому наша задача №1 была – сохранить доход. И я уверена, мы с ней справились.

Айгуль Абдуллина: Есть моя любимая рубрика «Практические кейсы». Наш слушатель спрашивает: «Именно в период самоизоляции захотел перемен. У меня есть хорошая двушка в собственности на севере, но хочу жить в центре. Стоит около 8 млн рублей, что посоветуете?» Видимо, человек выбирает, перебираться ли ему в апартаменты.

Карина Шальнова: Бесспорно, апартаменты всегда находятся в выигрышном положении, потому что апартаменты обеспечивают гостиничный сервис и все условия дистанцирования. Как раз люди и переезжали в апартаменты для того, чтобы заказывать завтрак в номер, уборку. Я не знаю характеристик жилья слушателя.

Айгуль Абдуллина: Ну, тут очень много похожих вопросов в цепочке. Что выгоднее сегодня – отдавать в краткосрочную аренду жилье в центре или инвестировать в апарты?

Карина Шальнова: Смотрите, ситуация по поводу краткосрочной аренды неоднозначная. По той причине, что плечо бронирования в апреле было вообще два дня, а в мае увеличилось, слава богу, до двух недель. Поэтому сейчас делать ставки на посуточную аренду я бы не стала. Мы не понимаем, куда мы идем, будет ли вторая волна и так далее, поэтому в настоящий момент я активно, так скажем, не перевожу долгосрок в краткосрок. То есть в настоящий момент у меня отель отсегментирован 50 на 50 – 50% сдается в долгосрок, 50% сдается в посуточную аренду. Да, бесспорно, в эти выходные загружено 98%, но это показатели сегодняшнего выходного дня. И, опять же, я скажу, что плечо бронирования не восстановилось, как это было в другие периоды. Поэтому я бы делала все-таки ставку на долгосрочную аренду.

Айгуль Абдуллина: Наш слушатель Олег Воронин пишет, что вопрос не про кризис: насколько выше коммунальные платежи в ваших апартаментах?

Карина Шальнова: Естественно, ставка по коммунальным платежам в коммерческой недвижимости выше, но я не скажу, что она колоссально выше. Допустим, в нашем пилотном проекте средняя плата по коммунальным платежам 10 тыс. рублей. Но замечу, что в эту стоимость входит безопасность, видеонаблюдение, три поста охраны, стойка ресепшна 24/7, которая всегда вам поможет по всем вопросам, закажет вам уборку, ресторан, такси, билеты, получит корреспонденцию и многое другое. Естественно, так как это сервисные апартаменты, отдельный вопрос уделяется чистоте. Мы знаем, в обычном жилом доме, даже если это элит, каждый день у вас будет происходить уборка. У нас уборка мест общего пользования происходит каждый час. Если это дождь, то где-то за углом, где вы не видите, стоит барышня, которая быстро уберет всю воду, чтобы все было опрятно и все было хорошо. У нас на Booking.com оценка по чистоте – 9,3. Соответственно, это уборка мест общего пользования, дополнительное обслуживание нашей службы ИТС, то есть если у вас перегорела лампочка, что-то сломалось, вам не нужно звонить в ЖЭК, идти в управляющую компанию, где вам скажут, что завтра к вам придет сантехник-электрик, и придет он с 10 утра до шести вечера, вы посидите, подождите, не ходите на работу. У нас инженерная служба вообще работает 24/7. Естественно, за все эти сервисы есть какая-то дополнительная плата. Плюс, так как обычно в тариф за освещение, отопление и так далее мест общего пользования – просто дороже. Поэтому, конечно же, ставка будет больше. Но она не запредельная, я озвучила цены, во многих домах бизнес-класса, в обычных жилых комплексах аналогичные цены.

Айгуль Абдуллина: А в целом, интерес к оптимизации расходов, контролю за поведением управляющей компании как-то усилился за последнее время? Я здесь не только про финансы говорю, но и про уборку помещений, санитарные нормы. Люди уже обращают на это внимание активно?

Карина Шальнова: Конечно, в период самоизоляции мы увеличили в принципе затраты на дезинфекцию и обработку мест общего пользования – не увеличивая, естественно, никаких ставок, не беря дополнительные деньги с наших собственников, но выполняя все эти действия. Поэтому нам, наверное, повезло, или скорее мы хорошо работаем, поэтому собственники вначале, когда передавали объект и озвучивали ставку за обслуживание, были вопросы «почему столько?», «почему так?», «дайте распечатку» - прошел год, мы 1 августа начали передавать апартаменты в том году, и этих вопросов уже нет. Потому что нет вопросов по качеству работы управляющей компании. Все всем довольны, объект работает, собственники, у которых есть пул апартаментов, пять-шесть в блоке, которые выбрали путь самостоятельной сдачи, довольны.

Айгуль Абдуллина: Карина, если бы можно было ставить пять звезд за ответы, я бы сейчас поставила. Ну что же, напомню, что у нас в гостях была Карина Шальнова, директор компании RBI PM. Карина, спасибо вам.

Карина Шальнова: Спасибо вам, Айгуль.