Управление активами в недвижимости: актуальные тренды от экспертов BestBreakfast

Развитие цифровой экономики и общая экономическая ситуация диктуют тренды на рынке недвижимости. Среди них можно выделить резкий рост форматов для обслуживания интернет-торговли, развитие шеринг-сервисов и форматов, многофункциональность объектов по принципу «живи-работай-отдыхай» использование смарт-форматов и технологий в девелопменте, а также рост многособственнических проектов на рынке коммерческой недвижимости.

По данным аналитиков ГК «БестЪ» лидерами по интенсивности развития являются загородные комплексы под аренду и глэмпинги, индивидуальные склады и объекты для обслуживания интернет-торговли. Объем инвестиций в объекты интернет-торговли (распределительные центры, дарксторы, ПВЗ) только за последний год составил 28,8 миллиарда рублей. В свою очередь, вложения в сервисные апарт-отели в 2023-м составили 18,5 миллиарда рублей, доля нового формата занимает 56% от общего объема рынка традиционного сектора, а в коворкинги и гибкие офисы в ушедшем году инвестировали порядка 1,2 миллиарда рублей. Эксперты отмечают все возрастающий запрос на управление многособственническими объектами и объектами неудобной недвижимости, которые сложно сдаются в классическую офисную или торговую аренду.

Станислав Ступников, Партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ»), отметил, что в условиях постоянно меняющихся внутренних и внешних факторов в экономике качественное управление активами недвижимости сегодня как никогда актуально. Говоря о трендах на многофункциональные и многособственнические объекты, важно также обращать на компетенции управляющей компании, отметил бизнесмен, подчеркнув, что многопрофильная команда работает более эффективно.

«Быть гибкими и находчивыми становится важным качеством как собственника объекта, так и управляющей компании — собственной или внешней. Мы для себя вывели несколько важных правил - делать анализ наилучшего использования на самом начальном этапе и проект управления и эксплуатации, не бояться менять концепцию, если она потеряла актуальность, своевременно делать “апгрейд” объекта, четко понимать рынок и свою целевую аудиторию и меняться вместе с ними»

Эксперты отмечают ряд трендов на рынке управления современными форматами недвижимости. В частности, повышение эффективности управления через цифровые решения — такие, как IT-платформы для управления, мобильные приложения, личные кабинеты, CRM-решения. Одним из актуальных трендов является тренд на инновации в эксплуатации недвижимости.

Максим Мишота, директор департамента продаж и обслуживания среднего и малого бизнеса «Ростелеком Бизнес»:

«Инновации в направлении видеонаблюдения и видиоаналитики стали особенно актуальными в современном мире. Это касается не только промышленности и крупного бизнеса, но особенно актуально для мест массового скопления, проживания и работы людей: торговых и бизнес-центров, жилых комплексов, отелей, различных вариантов складских предприятий, детских учреждений. Современная видеоаналитика от «Ростелеком Бизнес» позволяет не только наблюдать и анализировать происходящее в режиме реального времени, но и подгружать базы силовых структур для распознавания лиц потенциально опасных посетителей, распознавать различные виды оружия, осуществлять контроль периметра безопасности (особенно актуально для ТРК, отелей, детских площадок). «Ростелеком Бизнес» готов разрабатывать решения в данном направлении, осуществлять консалтинговые услуги, а также выполнять полный объем работ по сервисной модели».

Одним из актуальных вопросов для всех участников рынка по-прежнему является эффективность и безопасность управления и владения недвижимостью. По словам Дмитрия Некрестьянова, партнера и руководителя практики по недвижимости и инвестициям Адвокатское бюро «Качкин и партнеры», не бывает одинаково безопасной формы управления и для собственника, и для управляющей компании. При этом, если рассматривать эффективную форму управления объектом недвижимости, то выбор конкретной модели зависит от желания собственника участвовать в процессе управления, убежден эксперт.

«То есть первоначально собственник объекта недвижимости должен определиться с уровнем своих профессиональных знаний и готовностью погружаться в процесс управления. Если собственник привык все решения принимать самостоятельно, ему нужна команда в подчинении, а не управляющая компания, чтобы избежать лишних конфликтов. Если же собственник выступает в качестве бенефициара, то эффективнее будет доверить решение всех вопросов профессионалам, определить ключевые показатели и следить, исполняются они или нет. Все эти параметры можно прописать в договоре».

Марина Сакович, начальник отдела корпоративных продаж ООО «УК «ДОХОДЪ» отмечает важную роль «Закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). По ее словам, он решает достаточно широкий круг задач бенефициаров: от налогового планирования и вопросов консолидации имущества в единой системе управления до семейных вопросов, например, планирования наследования.

«Согласно законодательству РФ ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, и все доходы, которые поступают в фонд, могут быть реинвестированы фондом полностью. Например, доходы от продажи земельных участков или объектов недвижимости, поступления от сдачи имущества в аренду или дивиденды. Важно обращать внимание на особенности функционирования таких фондов, например, дивиденды, которые фонд выплачивает бенефициарам, подлежат налогообложению, и фонд является плательщиком НДС. Каждый ЗПИФ уникален, потому что проектируется под конкретные задачи, которые ставит перед собой бенефициар. Поэтому именно грамотное структурирование активов, определение инвестиционной стратегии фонда является важным элементом создания и управления такими фондами. Для этого необходимо правильное определение целей бенефициаром, а также опыт и компетентность управляющей компании ЗПИФ».

Одной из тем стала востребованность общественных пространств и повышение доходности таких проектов в целом. Людмила Рева, коммерческий директор «ГК Алькор» поделилась мнением на этот счёт, отметив, что сегодня востребованы многофункциональные общественные пространства, которые повышают качество городской среды, учитывают интересы и потребности разных групп населения, открывают новые возможности для жителей.

«Такие пространства реализованы в рамках кластера «Остров фортов» в Кронштадте — масштабном проекте комплексного развития территории. Также в составе «Острова фортов» появится яхтенный порт «Кронфорт. Гавань», реализацией этого проекта занимается наша компания. Он станет центром притяжения для любителей водного спорта и отдыха на воде. Кроме того, на его территории разместится культурно-досуговый комплекс, где будут проводиться различные мероприятия, гармонично дополняющие активности кластера. Проект «Остров фортов» — это успешный пример сотрудничества власти и бизнеса, которое позволяет ранее неиспользуемым территориям получить новую жизнь, становится точками притяжения для жителей и туристов».

Спрос на качественную деловую инфраструктуру не только в центральных, но и в спальных районах комплексной жилой застройки высокий, рассказала Мария Сумарокова, генеральный директор Сети коворкингов и гибких офисов PAGE (ГК «БестЪ»).

«Организация коворкингов с гибкими мини-офисами оправдана как с финансовой точки зрения, так и с точки зрения использования сложных и неудобных помещений, которые остаются у застройщика как часть инфраструктуры или продаются уже с готовой концепцией коворкинга, когда помещение сложно сдать в аренду под классический ритейл или под офис. Причем к нам на финансовый анализ поступают помещения на несколько тысяч квадратных метров. Важно понимать, что, например, зонирование и инфраструктура коворкинга в спальном районе будет отличаться от коворкинга в центральных районах города, потому что спрос разный. Здесь, конечно, без профессиональной оценки легко промахнуться на этапе концепции, инвестировать в стройку, открыть и дальше не понимать, что с этим делать. Поэтому, конечно, многофакторный анализ на старте, управление и цифровизация — это, по нашему собственному опыту, очень важные составляющие».

В деловом завтраке также приняли участие Андрей Лушников, ГК «БестЪ»; Георгий Рыков, “БестЪ. Коммерческая недвижимость”; Дмитрий Музыка, АО “ПСКБ Банк”; Яна Голощапова, RAUM; Борис Селиверстов, "Кировский завод", Эзгюр Эйридже; Renaissance Development; Дмитрий Абрамов, Jensen Group; Николай Антонов, “МТЛ-АПАРТ”; Михаил Мастин, "ИТМО Хайпарк"; Владимир Дидок, Premium Life Group; Дмитрий Петров, Аquaart и бренд AM.PM; Юрий Можейко, «Гласскон»; Иван Жилин, Manuf - мебельное производство и “ПСК Двери” и другие эксперты в сфере недвижимости и инвестиций.