АНТОН МОРОЗ: Про судьбу апарт-отелей, разорение 70 застройщиков и работу МФЦ

С 2008 года в Петербурге по программе реновации построено всего 32 дома, в которых насчитывается менее 10 тысяч квартир. Летом Смольный объявил о старте «второго этапа» реновации, а Заксобрание предложило изменить профильный федеральный закон. В обновлённых районах вряд ли появятся апарт-комплексы: правительство, судя по заявлениям Никиты Стасишина и Марата Хуснуллина, намерено «максимально уйти» от апартаментов. Девелоперы же надеются, что госорганы прислушаются к призыву Владимира Путина снизить необоснованные издержки при строительстве жилья. Подробнее об изменениях на рынке, а также о ситуации вокруг НИИ целлюлозно-бумажной промышленности, разорении 70 застройщиков и перспективах агломерации Петербурга и Ленобласти – в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом «Национального объединения строителей» Антоном Морозом.

Максим Морозов: По статистике, по данным сервиса ГосЖКХ, в Петербурге в аварийном состоянии находится 262 дома общей площадью 263 тыс. кв. м. и примерно 100 кварталов хрущевок в городе, а также большое число домов других советских серий, которые тоже вот-вот уже будут подходить под формальные критерии программы реновации. Антон Михайлович, скажите, пожалуйста, по каким причинам, на ваш взгляд, в Петербурге «пробуксовывает» программа реновации, и как бы ее перезапустить, как заинтересовать инвесторов?

О ПРИЧИНАХ ПРОБУКСОВКИ ПРОГРАММЫ РЕНОВАЦИИ В ПЕТЕРБУРГЕ

Антон Мороз:

1. У нас есть аварийный, есть ветхий фонд. Но зачастую это очень субъективное мнение муниципалитета, который переводит здание из одной категории в другую. Административное переведение из одной категории в другую должно быть сопоставлено с возможностями финансирования строительства нового жилья и решения этой задачи.
2. Сроки финансирования программы расселения аварийного и ветхого жилья на федеральном уровне с точки зрения бюджетирования денежных средств смещены. Дополнительно 50 млрд сдвинули влево на этот год для того, чтобы проблему решать активнее сейчас.
3. Опять же, мы не можем объективно спрогнозировать полностью объем появления новой категории в аварийном и ветхом фонде, потому что, к сожалению, существует проблема управления жилыми домами, и она влияет на это, существует проблема аварийности или неаварийности качества инженерной инфраструктуры. К вопросу реновации – у нас в Петербурге сейчас появился первый масштабный проект реновации хрущевок, который город совместно с девелоперами открыл.

Несмотря на то, что у нас были практики предыдущих лет, где две структуры занимались этими проектами, не получилось у них ничего, скажем так. Очень сложно было учесть интересы всех участников – собственников недвижимости, власти, бизнеса.

Максим Морозов: Последний жилец – проблема.

Антон Мороз: Проблема последнего жильца – сейчас в механизме КОТ прописывается, каким образом действовать инвестору и государству, если человек упирается, и существует необъективное завышение стоимости квадратного метра.

Максим Морозов: По сути что-то похожее на потребительский экстремизм.

Антон Мороз: Похоже, очень похоже.

На нынешний момент, на мой взгляд, для реновации интересны районы «центрального круга»: Московский район, Адмиралтейский район, Центральный район. Интересны для реновации объекты, которые обладают малым метражным потенциалом на нынешний момент.

Из хрущевки сделать многоэтажку при наличии нормального высотного регламента и отсутствия запрета со стороны органов надзора в части использования объектов культурного назначения можно, если на этой площади можно построить адекватное жилье большей высотности, соответственно, с большей ценой, которая покроет убытки по расселению. Зачастую жители хотят жить в том же самом районе, они привыкают к специфике окружения своего проживания.

Максим Морозов: У нас есть жилой фонд. Где он расположен – там он расположен. Инвестору невыгодно заходить, допустим, в окраинные районы. Но ведь программа реновации на то и реновация, чтобы людям стало жить лучше. У нас цель какая – улучшить жилищные условия. Реновацию все равно надо проводить. Как быть в таких местах?

О РЕНОВАЦИИ НА ОКРАИНАХ

Антон Мороз: Надо рассматривать комплексное освоение территории города порайонно, посегментно. Если мы говорим, что в Сосново запускать механизмы реновации – естественно, там стоимость квадратного метра, которая в результате будет, на нынешний момент станет нерентабельной, за нее там никто не приобретет. Но если мы то же самое сделаем в Центральном, Московском, Адмиралтейском районах, я думаю, что при большей цене эти объекты, при которых будет обеспечена нормальная инфраструктура, будут куплены.

Для каждого городского района нужно выбирать ту категорию развития жилищного строительства, которая может быть применима.

Максим Морозов: Реновация в тех районах, где она экономически невыгодна для инвестора. Мы какие бонусы можем предоставить, как город, инвестору, который зайдет? Продавать по 140 тыс. за квадрат он не сможет – мы ему бонусом сможем предоставить что? Какие-то пятна, земельные участки?

Антон Мороз: Например, землю, вы правильно говорите.

Земельные участки, обеспеченные нормальной инфраструктурой за счет бюджета, причем не обязательно отдавать это в собственность. Можно дать на время строительства в управление по муниципальной стоимости, это, в принципе, окупит все расходы и даст возможность построить жилье, рентабельное для продажи.

Это льготные механизмы подключения к инженерным сетям.

Максим Морозов: Антон Михайлович, насколько я понимаю, вы – сторонник нового закона о комплексном развитии территорий. Но все же, если критично к нему подходить, тем более сейчас, есть такая возможность, только первое чтение прошло – плюсы и минусы, подводные камни этого закона?

О НЕДОСТАТКАХ ЗАКОНА О КОМПЛЕКСНОМ РАЗВИТИИ ТЕРРИТОРИЙ

Антон Мороз:

1. Сохранено исключительное аукционное право формы отбора инвестора. Мы считаем, что конкурсные процедуры в этой ситуации более понятны.
2. Ограничены права застройщика в рамках земельных отношений – тоже неправильно.
3. Недостаточно прописан перечень объектов, которые могут находиться на территории комплексного освоения.
4. Введение правила 50%, где должны объекты КРТ, аварийное жилье, занимать не менее 50% от объема, здесь тоже жесткие ограничения, которые могут ограничивать возможность вхождения инвестора в территорию.

А из плюсов – однозначно, это формирование единого института, где прописаны все механизмы взаимоотношений, в том числе с так называемым «последним жильцом».

Максим Морозов: Решена в итоге в этом законопроекте проблема «последнего жильца»? Если он, по сути, вымогает, злоупотребляет правом?

Антон Мороз: Сейчас заложен механизм выкупа или изъятия с выплатой возмещения правообладателю на все случаи жизни в этой ситуации. Понятно, некие предельные возможности, за которые он может продать свой объект для того, чтобы злоупотреблений не было.

Максим Морозов: Можно, конечно, объяснить консерватизм россиян: очень долго не было права собственности, в широком смысле, в рыночном, и человеку нужно как-то закрепиться. 90% россиян имеют квартиру, это их единственная недвижимость, единственная собственность в жизни, такая подушка безопасности. А западная тенденция, та же самая Северная Америка – люди живут в съемном жилье всю жизнь, они не привязаны к нему.

Антон Мороз: Немножко другое законодательство. Понятие купеческих, доходных домов существовало в царской России, и оно достаточно эффективно было. Вы абсолютно правильно говорите, мы в прошлом году на Московском форуме недвижимости общались с вице-мэром Вены, так вот

до 70% граждан в венской агломерации проживают в арендном жилье, и еще 60% этого жилья строится по социальным программам, то есть с участием государства. А у нас, извините, 95% инвесторов в строительство жилья – это граждане Российской Федерации, только 5% государственного участия, что тоже, наверное, не очень правильно.

Надо увеличивать долю государственного участия, и государство само будет уже искать механизмы создания арендного жилья, более дешевого для себя, которое станет окупаемым, как маневренный фонд, как фонд переселения. Тот же фонд для малоимущих граждан и так далее.

Максим Морозов: Вы заговорили про доходные дома. Здесь, мне кажется, перекликается формат доходных домов с апартаментами.

О ДОХОДНЫХ ДОМАХ И АПАРТАМЕНТАХ

Антон Мороз: Не совсем. Доходные дома: в европейском законодательстве, по большому счету, описано право проживания со всеми благами и льготами и возможностями, которые гражданин имеет в собственном здании жилого назначения.

Максим Морозов: Право пользования.

Антон Мороз: Да. Если мы чуть-чуть отойдем назад к арендным домам

в Европе, то система защиты прав человека-арендодателя и человека-арендатора там жестко прописана, начиная от системы улучшения жилищных условий и заканчивая возможностью со стороны арендатора передать по наследованию права аренды.

Все же прекрасно понимают, более-менее могут прогнозировать увеличение стоимости аренды объекта, в Европе достаточно понятна цифра, всегда на десятилетия считается. Поэтому можно заложить и цифру, и индексацию цифры, и необходимые капвложения, и в то же время разрешить проживающему гражданину на основании долгосрочного договора аренды передать этот договор аренды в дальнейшем своему наследнику. Это создает уже возможность для гражданина принять решение: он готов денежные средства потратить на собственность, либо он денежные средства тратит на развитие, образование, бизнес или что-то, но живет в арендном жилье, из которого завтра его не выгонят, стоимость не увеличится, он понимает, какие коммунальные платежи, какие расходы он будет нести на эксплуатацию этого объекта. В то же время он понимает, что его права здесь полностью описаны и защищены. Но при этом и собственник этого помещения является инвестором, он тоже закрепляет себя на длительные годы.

Почему мы сейчас не идем в арендное жилье? Потому что для того, чтобы окупить вложения инвестора со стороны застройщика – кто-то говорит, 17 лет надо, кто-то говорит, 12 лет, но это все равно очень много.

Максим Морозов: Рынок апартаментов сравнительно молодой. Владельцы говорили мне, что вот мы пытаемся занять 10% рынка. Чем можно объяснить то, что в последнее время идут, можно сказать, словесные интервенции – сначала Никита Стасишин, замминистра строительства, высказался о возможном запрете апартаментов и переводе их в другую категорию. Потом еще выше, вице-премьер Марат Хуснуллин, я посмотрел цитату, чтобы не переврать – по его мнению, от апартаментов как класса жилья нужно максимально уходить, их надо максимально делать жильем. «Надеюсь, что в ближайшее время мы поставим точку в понятии апартаментов, мы считаем, что в стране нужно строить полноценное жилье, чтобы люди могли быть прописаны в нем, и получать все социальные блага». Чем можно это объяснить?

Антон Мороз: Слишком много проблем приносит строительство такой категории, по большому счету, жилья. Давайте объективно,

у нас покупают апартаменты граждане для использования в качестве жилого фонда. Но при этом они несут финансовую нагрузку большую по эксплуатации, при этом они не могут пользоваться правами по легализации себя как гражданина, зарегистрированного на территории апартаментов и, соответственно, с использованием…

Максим Морозов: Не могут получить прописку, постоянную регистрацию.

Антон Мороз: Не только прописку. Давайте объективно: и голосовать я уже в этом месте не могу.

Максим Морозов: Антон Михайлович, это такая погрешность.

Антон Мороз: Это достаточно серьезно, подождите.

Максим Морозов: Кого в России и когда волновало, что человек не сможет проголосовать.

Антон Мороз: Давайте объективно говорить, все равно это права. Это отсутствие норм технического регулирования, которые опишут безопасность, это отсутствие социальной инфраструктуры. В такой ситуации нагрузка ложится на городской бюджет. А городской бюджет не может (если речь о территории объекта нежилого строительства) рассчитать и заранее подготовить место и профинансировать строительство объектов социальной инфраструктуры.

Максим Морозов: Так давайте отрегулируем! Проще всего запретить. Ведь их не так много, они 10% на рынке даже так и не достигли, своего целевого показателя. Плюс вы говорите, что многие покупают для собственного проживания – из моего опыта общения, владельцы апартаментов в комплексах говорят, что очень много инвестиционных сделок, когда мы просто сдаем либо посуточно, туристам, деловой туризм, студент поучился и уехал, ему не нужен садик детский, ему, может быть, не так сейчас нужна поликлиника. Мне кажется, перегрет немножко вопрос социальной инфраструктуры, как аргумент.

Антон Мороз: Очень оценочно. Где-то, может быть, вы правы, в каких-то районах, а где-то это, действительно, проблема для муниципального управления.

Сами нормы технического регулирования не позволяют сделать апартаменты настолько же безопасными, как объекты жилищного строительства, впрямую.

То есть фактически мы подвергаем гражданина, арендующего или проживающего в апартаментах, определенному риску.

Максим Морозов: Какие компромиссные варианты могут быть?

Антон Мороз: На наш взгляд, наверное, было бы правильно обсудить определенную стадийность регулирования нахождения апартаментов. Есть различные формы регулирования вопросов пользования, например, того же общего имущества дома, с апартаментами и жилой части площади.

Можно разбить на три категории:

• Многоквартирный дом с апартаментами, в котором площадь 49% от общей жилой площади апартаментов – там одна система управления и правила эксплуатации.
• Общественное здание административного назначения, где апартаменты менее 49% – правила другие.
• Жилой дом с апартаментами.

По крайней мере, по каждой системе регулирования можно было бы разбить и попытаться описать условия к применению, заложить потом в документы зонального планирования, территориального планирования, и выстроить град политику с учетом этого.

О СНИЖЕНИИ СЕБЕСТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Максим Морозов: Еще очень важна себестоимость – снижение себестоимости строительства. В июле на заседании Совета при президенте по стратегическому развитию и приоритетным проектам Владимир Путин заявил о необходимости снизить необоснованные издержки при строительстве жилья, что приведет к снижению его стоимости. «Жилье должно быть по карману людям», – сказал президент. Некоторые девелоперы отмечают, что сегодня собственно строительная часть себестоимости проекта – это 50%, максимум 60%. А все остальное – это не строительная часть себестоимости. И тогда возникает вопрос: если мы в строительной себестоимости уже снизили все, что только можно, значит, нужно убирать – не то, что снижать, а убрать эти 40%, которые к строительству не имеют никакого отношения. Это даже не пресловутый коррупционный фактор, это всевозможные подключения, тех. присоединения, сроки, согласования, документооборот, контрольно-надзорная деятельность и т.д. Что здесь можно поправить?

Антон Мороз: Вы правильно сказали, как минимум 15% стоимости объекта – это инфраструктура. Это технические подключения, которые должны обеспечить объект инженерией. Здесь есть поле деятельности, в конце концов, надо синхронизировать планы монополистов, которым государство само дало монополию по поставке того или иного вида энергоносителя с планом жилищного строительства, обеспечить более четкую и понятную тарифную политику по подсоединению объекта как по денежной составляющей…

Максим Морозов: И сроки, очень важно.

Антон Мороз: Так и по срокам. Любой законченный объект должен быть в течение 10 дней подключен к объектам инфраструктуры, если уже технические условия были согласованы, а не в течение полугода находиться на резервном питании, тратить безумные деньги застройщик должен на обслуживание этого резервного питания. Должна быть нормальная синхронизированная система планирования. К земельным ресурсам у нас должен быть подход комплексный. Если мы говорим о комплексном освоении территории, то у государства есть огромный ресурс в качестве банка земли, зачастую уже обеспеченной инженерной подготовкой. Здесь можно с застройщиком всегда договориться, в том числе, о предоставлении фонда социального жилья для субъекта в случае, если ему предоставляется на других условиях земельный участок с инженерной инфраструктурой. Это все будет влиять на себестоимость строительства. Действительно, 15% здесь, 20% на земле – уже 35% мы получили. Дальше начинаем то, что вы говорите, процесс администрирования.

Максим Морозов: Ситуация с МФЦ в Петербурге.

Антон Мороз: Это ужасный пример.

О СИТУАЦИИ С МФЦ В ПЕТЕРБУРГЕ

Максим Морозов: Эксперты говорят, что записываться приходится за месяц и больше, темпы регистрационных действий снижаются, и причем это же касается всех подряд, это не только строители, но и вторичка, потому что регистрация любых сделок. Каким видится решение ситуации со сроками работы МФЦ?

Антон Мороз: Если на первоначальной стадии пандемии, действительно, у нас была страшнейшая проблема: фактически ни одной сделки было не зарегистрировать. Деньги от покупателя до продавца дойти не могли, и это была катастрофа. Сейчас налажен некий системный обмен, который инициировали, в том числе, «Нострой», потом наши коллеги из НОЗА. Это привело к тому, что мы вышли на общую площадку переговоров с Росреестром. Потихонечку эта проблема начала сниматься, сейчас жёсткой проблемы нет. По крайней мере, со стороны, например, застройщиков, я могу дать статистику. По нашим исследованиям,

электронным форматом взаимодействия с Росреестром, обеспечивающим подачу документов на госрегистрацию и получение результатов рассмотрения документов, сегодня несколько раз в неделю пользуется почти 43% застройщиков. 30% пользуется несколько раз в месяц, 64% сохраняют бумажный формат такого взаимодействия.

Это взаимодействие пошло. Да, мы были не готовы сразу перейти на цифру, да, пандемия подтолкнула нас к тому, что пришлось это сделать. Нет худа без добра, зато Росреестр пошел навстречу и начал с нами работать, тоже неплохо.

Максим Морозов: Продолжаем разговор про плюсы и минусы цифровизации. Еще одни плюсы: в Петербурге некоторые участники строительного комплекса обращают внимание на непрозрачность процедуры согласования архитектурно-градостроительного облика объекта. По их словам, отсутствуют четкие и понятные правила и нередко речь идет о вкусовщине. Здесь бы, наверное, если бы был искусственный интеллект, какая-то программа, вопрос о вкусовщине бы отпал. Но пока имеем то, что имеем. Есть человеческий фактор – люди непосредственно согласовывают архитектурно-градостроительный облик будущего объекта. Как, на ваш взгляд, сделать процедуру более прозрачной, более понятной и предсказуемой?

О ПЛЮСАХ И МИНУСАХ ЦИФРОВИЗАЦИИ

Антон Мороз: У нас в принципе Минстрой уже разрабатывал проект федерального закона об изменении в градкодекс в части установления предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции и так далее. То, что должно описывать, собственно, эту часть. Мы со своей стороны оценивали, правовую проводили экспертизу законопроекта, есть пограничный момент – есть риски в рамках этого законопроекта по увеличению сроков этапа разработки и получения градостроительной документации. Есть риск увеличения затрат девелоперов на реализацию проекта с точки зрения его согласования. К сожалению, пока он сложно стыкуется с системой административной процедуры, которая предоставляется со стороны субъекта и государства. Но однозначно, все равно нам придется это делать. Мы же понимаем, что постоянно балансировать на грани того, что у нас появляются, с одной стороны, объекты, и потом понятные абсолютно претензии грамотных градостроителей и населения к тому, что этот объект появился в этом месте. С другой стороны, в интересах застройщиков строить все-таки по понятным правилам. Без регламентации этой деятельности мы никуда не денемся.

Максим Морозов: То есть мы все равно не уйдем от неких экспертов, людей, которые в итоге ставят подпись, резолюцию на согласование архитектурно-градостроительного облика объекта?

Антон Мороз: Не уйдем, но, наверное, это некий механизм безопасности.

Максим Морозов: Вы, наверное, как и многие, наблюдаете за ситуацией вокруг здания НИИ целлюлозно-бумажной промышленности в Петербурге. У нас есть субъективно важные исторические здания, которые не подпадают ни под какие охранные обязательства и формально могут быть снесены.

ОБ ОБЪЕКТАХ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ

Антон Мороз: У нас есть проблема большого количества объектов культурного наследия, которым мы в свое время с понятной целью были созданы охранные грамоты, чтобы не позволить в сложные времена 90-х и после 90-х эти объекты просто разнести и нарушить архитектурный облик города, но с которыми тоже невозможно работать.

Здание, извините, при своей реконструкции – даже не реновации, а просто реконструкции – превращается в такой бюджет за счет соблюдения этих охранных грамот, что ни одному инвестору работать с таким зданием становится неинтересно.

Что мы с такими зданиями в такой ситуации будем делать?

Максим Морозов: Бюджет у нас только остается, других вариантов нет.

Антон Мороз: Бюджет у нас не потянет такое количество объектов. У нас бюджет отказался – кстати, и правильно отказался – согласовывать строительство пяти с хвостиком млн квадратных метров в год, опустил эту планку. Потому что денег на инфраструктуру нет. А мы предлагаем еще объекты культурного наследия реконструировать за счет городских средств.

Максим Морозов: Либо мы инвестору говорим, что возможно современное использование здания.

Антон Мороз: Вы представляете стоимость реконструкции такого объекта, сроки согласования для того, чтобы инвестор был готов?

Максим Морозов: Пожалуйста, привлекайте крупные нефтяные, газовые компании, крупных инвесторов, иностранных в том числе, пускай будет такой премиальный офис в историческом здании.

Антон Мороз: У нас такие примеры есть, но просто нельзя же перевезти, наверное, да и не переедут все газовые, нефтяные, химические и так далее монополисты в Петербург. У нас вдоль набережной Невы и так хватает таких объектов, там находятся все крупнейшие офисы, им не нужны вторые и третьи такие здания. Проблема существует двухсторонняя, я об этом говорю.

С одной стороны,

мы обладаем определенно большим фондом зданий, с которыми мы не в состоянии работать в инвестиционном цикле, потому что мы чрезмерно зарегламентировали их охрану.

Их можно сохранить и нужно сохранить, но, может быть, подойти к этому процессу более взвешенно, для этого создать согласительные органы, которые потихоньку эту ситуацию отрегулируют.

Максим Морозов: Но вы же понимаете, что нельзя быть наполовину беременным. Если нет денег, и мы не можем поддерживать, значит, надо сносить. Логика такая. А если мы все-таки не сносим, то надо искать деньги, чтобы сохранить.

Антон Мороз: Не обязательно сносить, можно просто смягчать требования. Мы сохраняем культурно-архитектурный облик города, который содержится в определенной конструкции здания, в его внешнем облике.

Максим Морозов: Фасад сохраняем, а внутри современная начинка.

Антон Мороз: Идем на какие-то взаимные уступки для того, чтобы

сделать объект более инвестиционно привлекательным так, чтобы не нарушить при этом целостность архитектурного облика Петербурга.

Максим Морозов: Представляете, сколько скандалов будет, если так ситуативно в каждом конкретном случае?

Антон Мороз: А тогда мы с вами потеряем такие объекты рано или поздно, потому что инвестора мы на них не найдем, бюджета на них не хватит, и они просто развалятся. Мало таких примеров? Достаточно. Но согласительные органы должны быть. Зачастую у нас, к сожалению, митинги – я не про конкретный случай говорю, а в общем – начинают проводить несколько более политизированные, наверное, структуры, нежели реальные проживающие в этом здании или пользующиеся его услугами, или проживающие в соседних зданиях, граждане.

Максим Морозов: Мне в этом смысле, как человеку, который любит Петербург и болеет за его исторический центр, все равно – политики проводят митинг, жильцы проводят митинг. Мне главное, что они выступают за сохранение этого дома. А кто они такие – это второй вопрос.

Антон Мороз: Мы можем дойти до такого состояния, что ни один объект старого фонда не может быть в той или иной степени реконструирован, не может быть дана ему новая жизнь, если будем идти с позиции «давайте не подпускать к нему никого ни с какими предложениями, которые позволят поменять системную планировку внутри, которые позволят оптимизировать его для современного исполнения градостроительных функций». Тогда надо понимать, что мы рано или поздно придем к таким городам, которые существуют. У нас в России достаточно городов в похожей ситуации по запретительным функциям, в которых пока просто не сгорит полцентра деревянного, мы будем на него смотреть. Мы не можем весь город поставить под запретную грамоту «нельзя», тогда город просто рано или поздно перестанет существовать. Я вам могут привести пример европейских городов, посмотри на систему законодательства в Португалии, Порто.

Максим Морозов: Старушка Европа.

Антон Мороз: Там самое жесткое законодательство. Вплоть до того, что ты к объекту не можешь подойти близко как инвестор, если не получишь разрешения собственника, по-моему, 30 лет им владеющего. Так в результате дома с заколоченными окнами потихонечку проваливаются под землю. Мы такое же хотим получить? Я предполагаю, что, наверное, правильнее будет показывать своим детям сохраненные фасады, понимая, что внутри работает нормальная современная инфраструктура. Мы все равно архитектурный облик города в этой ситуации сильно не нарушим.

Максим Морозов: Как вам сценарий Новой Москвы? Мы к этому идем?

Антон Мороз: Слишком разные бюджеты субъектов. Я не считаю правильным объединение в том или ином виде сейчас Петербурга и Ленинградской области, отрезания какого-то куска Ленинградской области и передачу Петербургу. Во Всеволожском районе, ближайшем из крупных районов Ленинградской области, примыкающем к Петербургу, 440 тыс. жителей платят налоги. За счет них, в том числе, существует Ленобласть, и является одним из экономически развитых регионов. Если мы начнем прирезать к Петербургу близлежащие районы, что останется от Ленинградской области? При этом Ленинградская область имеет определенные серьезные точки развития, которые могут быть обеспечены в том числе и за счет трудовой миграции петербургских граждан.

Максим Морозов: Мы как-то стороной обошли вопрос развития метрополитена. Ведь это тоже очень важно, особенно когда говорим об агломерации. Честно признаюсь, что у меня нет понимания, какой видится стратегия развития метрополитена в Петербурге. У вас есть понимание?

Антон Мороз: Честно?

Максим Морозов: Да.

О РАЗВИТИИ МЕТРОПОЛИТЕНА

Антон Мороз: Не до конца.

Во-первых, любая стратегия должна основываться на финансировании. Не просто «хочу завтра 20 станций метро», если бюджет города это не позволяет, ты это никогда не сделаешь. Другое дело, что, на мой взгляд, стратегия вот таких крупных транспортных системообразующих узлов должна содержать системное взаимодействие, в том числе с Ленинградской областью.

Вопрос, как между бюджетами это разделять, за счет чего это финансировать, и каким образом эту задачу решать – это, наверное, тяжелый вопрос. В рамках единого транспортного узла, наверное, это можно сделать.

Максим Морозов: Вы имеете в виду вопрос софинансирования со стороны Ленобласти и прокладку тоннелей либо наземного метро, если оно пойдет в Ленобласть?

Антон Мороз: Если мы хотим решить задачу появления нормальных транспортных узлов, создания комфортной среды обитания для близлежащих районов Ленинградской области – наверное, метро было бы решением.

Максим Морозов: Последний вопрос – попытаемся понять, как мы заканчиваем 2020 год и какие перспективы на 2021-й. Согласно статистике, за первое полугодие в России разорились 73 застройщика. Они совокупно возводят чуть больше 1 млн кв. м. недвижимости. В зоне риска как раз небольшие региональные компании, именно на таких девелоперов в первом полугодии 2020 года приходилось каждое второе банкротство. Как бы вы охарактеризовали ситуацию в Петербурге и Ленобласти, как мы проходим этот сложный год?

О СИТУАЦИИ В ПЕТЕРБУРГЕ И ЛЕНОБЛАСТИ В 2020 ГОДУ

Антон Мороз: Касательно банкротства – мы с вами говорим, что по стране разорились 73 застройщика, которые совокупно возводят 1,2 млн. кв. м. недвижимости. Это почти на 20% меньше в количественном и на 60% меньше по общему объему строительства, чем за первое полугодие прошлого года, когда пандемии не было. Здесь есть свои нюансы – это сокращение в основном объясняется переносом процедур, которые в рамках мер поддержки…

Максим Морозов: Мораторий на банкротство.

Антон Мороз: Да. По нашим прогнозам, суммарно на уровне, наверное, 180-200 застройщиков с общим портфелем 4 млн. кв. м. по стране могут попасть в эту процедуру. И вы правы, что, соответственно, в основном это застройщики, которые строят 10-20 тыс. кв. м. с низкой маржинальностью. Есть определенные проблемы, именно на это выделено правительством более 1 млрд рублей на поддержку таких застройщиков. Сейчас регулируется, каким образом это будет распространяться и в какой форме будет происходить, но денежные средства выделяются. И мы об этом на самой начальной стадии говорили. Но

в целом мы проанализировали тех застройщиков, которые уходили в рамках процедуры банкротства – в основном попали те, кто не смогли выйти на механизмы либо проектного финансирования, либо попасть в постановление правительства по достройке жилищных объектов, если мы говорим о жилищном строительстве.

По нашей оценке это были компании,

1. у которых развитие направления строительства либо не являлось основным: есть деньги, вложили, пробуем – что-то получилось. Они просто сказали – все, мы доделаем проект и уходим
2. Либо изначально просто плохо финансово просчитанные объекты.

На нынешний момент уже 30% жилья в Петербурге строится по модели использования проектного финансирования, а по стране до 42%, скоро 45% будет.

Значит, механизм заработал. Такой же показатель, например, прошлого года был в Петербурге 11%, то есть мы на 19% выросли. А, например, объекты, строящиеся за счет собственных средств, то есть непонятна категория происхождения – в прошлом году мы на съезде строителей говорили о том, что таких объектов 8%, а сейчас – 0,5%. То есть у нас 0,5% потенциально проблемных объектов. В январе-феврале большое количество проектов вышло, больше, чем за предыдущие годы за такой же промежуток времени. Потом у нас случился провал по объективным причинам, в экономике, эпидемиологии и так далее. Сейчас это возобновляется, новые проекты выходят, но их недостаточно ни в стране в целом, ни в городе. Сейчас появились вопросы, связанные с созданием специализированного банка для строительной отрасли – это тоже немаловажно. Это банк с совершенно другой системой менеджмента, который должен понимать, что низкомаржинальный проект это все равно проект с плюсом, не с минусом. Такие проекты зачастую в рамках конкурсных процедур у нас существуют, а в жилищном строительстве за пределами 20-ти основных регионов развития жилищного строительства это все – низкомаржинальные проекты. Все равно необходимо развивать такие территории.