Спрос на жилье в 2027 году: возможный ренессанс

Восстановление спроса на недвижимость ожидается не раньше 2027 года. Во всяком случае в этом уверены аналитики «Эксперт РА». Среди основных факторов, способных привести к позитивному для рынка результату, – последовательное снижение ключевой ставки и сформировавшийся в последние пару лет отложенный спрос. Есть, впрочем, и пессимистичный сценарий, предложенный «Дом.РФ». Через два года в России может сложиться серьезный дисбаланс между спросом и предложением, что спровоцирует резкий рост цен и снижение доступности жилья для граждан. Эту и другие темы обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсудил с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и коммерческим директором «Главстрой Санкт-Петербург» Алексеем Бушуевым.

Максим Тихонов: «Эксперт РА» даёт прогноз, что спрос на жильё в России может восстановиться в 2027 году. Аналитики подчёркивают, что ключевую роль сыграет снижение ставки ЦБ вплоть до 10% и отложенный спрос. При этом, по прогнозам экспертов, стоимость квадрата к 2027 году вырастет минимум в 1,5 раза. Алексей Игоревич, есть ли реальные предпосылки для реализации такого сценария?

Алексей Белоусов: Замечательный прогноз, который сделан замечательным агентством. Мы очень надеемся, что они сделали точные аналитические расчёты, которые позволили им вывести такие замечательные прогнозные цифры. Мы были бы очень рады, если они сбудутся. Тем не менее сейчас всё зависит от многих факторов. Мы живём в такое время, когда не всё хорошее сбывается и не всё плохое происходит. Без сомнения, спрос нарастал все эти годы, так как мы видим, насколько серьёзно изменились параметры по снижению объёма продаж. Это не значит, что люди не хотят улучшить свои жилищные условия. Просто на данный момент в современных экономических условиях они не могут потянуть те ставки, которые даёт ипотечное кредитование. Так что спрос действительно отложен: в этом отношении агентство абсолютно право. Если говорить о ставке, то мы весь год наблюдаем, как ЦБ планомерно, небольшими шагами движется в этом направляю. К сожалению, они делают это не так быстро, как рассчитывало строительное сообщество. Тем не менее даже такие движения вселяют определённый оптимизм. Подводя краткий итог сказанному, мы будем рады, если эти прогнозы сбудутся.

Максим Тихонов: Алексей, как вы думаете, обоснован ли такой прогноз РА?

Алексей Бушуев: На мой взгляд, прогноз абсолютно обоснован. Более того, мы видим подтверждение в динамике реализации недвижимости в России в последние месяцы. Надо понимать, что жильё – это базовая потребность, поэтому спрос и существует. Другое дело, что на сегодняшний день платежеспособность потенциальных покупателей и доступность ипотеки в основном находятся на очень низком уровне. Соответственно, отложенный спрос копится, а потребность существует. Как только ключевая ставка достигнет разумных значений, рыночная ипотека сможет начать оживать. К этому моменту накопится существенный отложенный спрос, в связи с чем можно ожидать серьёзного роста как продаж недвижимости, так и цен. Алексей Игоревич прав: пополнить ассортиментную полку недвижимости достаточно быстро не получится, так как цикл строительства длится несколько лет. Сейчас мы находимся в неком торможении: новые проекты не так активно выводятся на рынок. Соответственно, вынести на витрину необходимое количество квартир через год не получится чисто физически. Так что вышеназванный сценарий можно очень легко допустить.

Максим Тихонов: Рост цены квадрата в 1,5 раза вряд ли порадует клиентов строительных компаний. Насколько возможен такой скачок?

Алексей Белоусов: На самом деле эту цифру довольно сложно спрогнозировать. Строительные материалы, себестоимость и рентабельность стройки зависят от целого ряда факторов. Мы полагаем, что энергоносители будут расти в пределах официальной инфляции: вероятно, производители не будут серьёзно поднимать стоимость строительных материалов. Тем не менее мы полагаем, что рост будет находиться в пределах 10-15% годовых в абсолютном выражении. Так что если говорить о 27 годе, то себестоимость, скорее всего, вырастет на 30-40%.

Алексей Бушуев: Мы, как строители, заинтересованы в долгосрочном, устойчивом спросе. Так что лавинообразные движения рынка как вверх, так и вниз для нас не очень интересны.

Максим Тихонов: Наверное, при росте квадрата в 1,5 раза будет сложно говорить про спрос.

Алексей Бушуев: Безусловно. Доступность недвижимости снова будет под большим вопросом. Нам, как строителям, этого бы точно не хотелось. Сейчас Центральный банк придерживается достаточно консервативной политики. Я думаю, что он, как регулятор, внимательно следит за тем, чтобы ситуация не перегревалась: чтобы мы не зашли на новый виток сумасшедшей инфляции и безудержного роста цен. Мы считаем, что нужно поддерживать баланс. На данный момент рынок балансирует, хоть и на нижних значениях. Сейчас нам нужно постепенно, без каких-либо резких движений выходить из этих значений и переходить на рабочие мощности.

Максим Тихонов: Сейчас мы говорим о том, что в 27 году всё восстановится. Другой вопрос, готов ли профильный бизнес ждать ещё полтора года, учитывая непростые текущие реалии. Это беспокойство хорошо иллюстрирует тот факт, что по итогам июля рост долгов по проектному финансированию стал рекордным. Общая сумма уже приблизилась к 10 триллионам рублей. Это лишь один из таких примеров. Готов ли бизнес потерпеть?

Алексей Белоусов: Во-первых, бизнес рассчитывает и делает свои выкладки с точки зрения тех бизнес-моделей, которые существуют в стройке. Разумеется, эти цифры могут показаться тревожными. Тем не менее здесь нужно посмотреть и на другие показатели. Например, объём нераспроданного жилья за прошлый год увеличился всего-навсего на 10%. Это не такие катастрофические суммы. В середине прошлого года эта цифра находилась в пределах 72-73 миллионов квадратных метров жилья по России в целом. К середине 25 года эта цифра находится в пределах 80 миллионов. Так что нельзя сказать, что эти цифры слишком печальные с точки зрения строительного комплекса в целом. Если говорить об отдельных строительных компаниях, которые находятся и работают на территории санкт-петербургской агломерации и Ленинградской области, то здесь картина довольно стабильная. Наши компании – лидеры рынка, которые показывают хорошую экономическую устойчивость. Я не знаю ни одного случая, когда кто-то бы заявил о проблемах в компании. Или же о том, что компания, например, готовится к каким-то событиям, которые могут вызвать тревогу у строительного сообщества или покупателей жилья.

Максим Тихонов: Алексей, у вас как у застройщика есть ли ещё ресурс, чтобы подождать?

Алексей Бушуев: Ресурс, безусловно, есть. Хотя ждать и терпеть всегда тяжело. Сейчас строительный бизнес находится под повышенным давлением: вся стройка ведётся на проектное финансирование, а ключевая ставка и вытекающая отсюда ставка по проектному финансированию – это достаточно серьёзная финансовая нагрузка на любой строительный проект. Тем не менее строители – это профессионалы. В последнее время мы всё время находимся в турбулентной ситуации. Во многом из-за этого мы умеем долгосрочно планировать, так как строительство – это долгосрочный бизнес. Именно поэтому во все модели любого проекта закладываются, в том числе стресс-сценарии. Повторюсь, у людей есть базовая потребность приобретать недвижимость, а у строительных компаний есть умение правильно выстраивать свои финансовые потоки и рассчитывать свои силы. Так что мы, безусловно, выживем, потерпим и доживём до того самого прогнозируемого восстановления в 27 году.

Максим Тихонов: Давайте напоследок чуть поподробнее затронем главную экономическую новость прошлой недели. ЦБ снизил ключевую ставку до 17%, хотя некоторые эксперты ожидали снижения до 16%. Насколько для вас было ожидаемо такое решение? Возможно, вы думали, что ставка будет чуть меньше?

Алексей Белоусов: Наверное, любой бизнес рассчитывал, что темпы снижения ставки будут более высокими. Мы полагали, что достижение ставки в 10% очень серьёзно восстановит рынок. Хотя бы до того момента, когда мы почувствовали давление, после ухода льготной ипотеки. Если ипотека станет доступной, мы могли бы вернуться к прошлым показателям с точки зрения и продажи новых проектов, и ввода жилья. Согласно экспертным оценкам, ипотека станет доступной при достижении ключевой ставки в 10-12%. Психологический барьер 1% в месяц – это то, что позволит очень серьёзно толкнуть рынок вперёд. Так что наши ожидания были более позитивными: мы рассчитывали на два пункта. Один пункт – это тоже ничего, однако это хуже, чем два.

Максим Тихонов: Алексей, насколько оправдана такая осторожность ЦБ?

Алексей Бушуев: Мы тоже рассчитывали на больший оптимизм и решительность со стороны Центрального банка. Мой прогноз был 16%. Тем не менее сама тенденция снижения ключевой ставки уже внушает оптимизм покупателям и рынку. На нашем примере мы видим, что рыночная ипотека потихоньку начинает просыпаться. Люди осторожно, веря в светлое будущее, берут ипотеку уже сейчас. Они понимают, что если тенденция к снижению ключевой ставки сохранится, в ближайшей перспективе можно будет рефинансироваться. Благодаря этому оптимизму мы видим, как рынок недвижимости Санкт-Петербурга подрастает третий месяц подряд. Нам очень приятно это видеть. Вероятно, взвешенная политика Центробанка позволяет поддерживать рынок в балансе. Безусловно, в этом тоже есть свои плюсы.