Льготная ипотека в современных реалиях

На федеральном уровне заговорили о новых мерах поддержки ипотеки. В частности, глава Минстроя Ирек Файзуллин ранее упомянул о неких стимулирующих программах в отдельных регионах. Также в ведомстве обсуждают льготы для молодежи, а также семей, планирующих купить жилье большой площади. Правительственные инициативы и потенциальное их влияние на рынок недвижимости обозреватель Максим Тихонов обсудил с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и коммерческим директором «Главстрой Санкт-Петербург» Алексеем Бушуевым.

Максим Тихонов: Глава Минстроя недавно туманно намекнул на дополнительные меры поддержки ипотеки в отдельных регионах, при этом не раскрыв каких-либо подробностей. На что в данном контексте надеется бизнес? И что может компенсировать закрытие прошлых массовых льготных программ?

Алексей Белоусов: Министру действительно остаётся только мягко намекать. Окончательное решение по животрепещущим вопросам, связанным с поддержкой строительной отрасли, находится в компетенции экономического блока правительства. Внутреннее соревнование экономического и строительного блоков длится довольно долгое время. Сначала побеждал строительный блок. Как вы помните, он очень серьёзно пролоббировал ипотеку, которая здорово поддержала отрасль в сложный период. Мы видим, как серьёзная государственная поддержка ипотеки сказалась и на продажах, и на темпах ввода жилья. Несколько лет назад мы вышли на самые высокие темпы, преодолев отметку почти в 110 миллионов квадратных метров в год. Сейчас мы терпим временное отступление от этой политики: мы сохранили льготную ипотеку, но не в тех объёмах, которые были раньше. Это лишний раз говорит о том, что динамика взаимодействия блоков правительства остаётся. Мы очень рассчитываем, что усилия, которые предпринимает министерство с точки зрения увеличения объёма финансирования и расширения количества льготных ипотечных программ, так или иначе приведут к успеху. Мы совершенно точно почувствуем их на наших рабочих местах и на стройках.

Максим Тихонов: Алексей, как вы относитесь к такому перетягиванию канатов между строительным и экономическим блоками?

Алексей Бушуев: Нам, как строителям, хотелось бы просто долгосрочной стабильности. Так что мы надеемся, что не будет резких телодвижений в отношении тех мер поддержки, которые существуют и хорошо работают на рынке сейчас. Эффект льготной массовой ипотеки ничем не удастся заменить. К сожалению или к счастью, этого и не требуется. Сейчас рынок сбалансирован, пускай и на нижних значениях. Тем не менее, есть определённый баланс и некоторые позитивные сигналы со стороны Центробанка по снижению ключевой ставки. Задача рынка – выходить на рыночные условия работы и реализации. Мы ожидаем, когда ключевая ставка и рыночная ипотека будут находиться на тех значениях, при которых рынок недвижимости не будет нуждаться в особых мерах поддержки. Мы готовы работать в рыночных условиях.

Максим Тихонов: Как мы уже говорили, Файзуллин не раскрывал особых подробностей. Тем не менее, у нас есть косвенные признаки. Так, недавно в том же Минстрое обсуждали конкретные ипотечные меры поддержки, например, для молодёжи. Основная цель – удержать темпы строительства жилья на приемлемом уровне в будущем и, конечно, подспудно помочь молодёжи обзавестись собственным жильём. На каких условиях молодые люди действительно готовы брать такую серьёзную большую нагрузку на себя сейчас? И есть ли эти условия на данный момент?

Алексей Белоусов: Молодёжь – это действительно самый главный интересант в приобретении жилья. Каждый хочет уйти из-под родительской опеки или со съёмного жилья и получить свой угол, чтобы начать обустраивать семейный очаг. Это по-человечески понятно и предельно ясно. Те программы, которые обсуждаются сейчас, в меньшей степени затрагивают Санкт-Петербург. Появление льготных ипотек для новых регионов – Дальневосточной и Арктической – нас не касается. Тем не менее, это деньги, которые так или иначе выделяются из бюджета на стимулирование строительной отрасли. Мы рассчитываем, что какие-то льготные программы, в том числе молодёжные, так или иначе появятся. Именно об этом говорил наш министр. То, что государство так серьёзно думает о молодёжной ипотеке, это очень верный знак. Это показывает, что в дальнейшем это направление будет развиваться.

Максим Тихонов: Есть новости, касающиеся и семейной ипотеки. Интересные посылы звучат непосредственно от Минфина. По их словам, максимальную сумму кредита по программе могут увеличить при покупке жилья большей площадью. Алексей, какие параметры могут быть определяющими, если это решение будет каким-то образом принято?

Алексей Бушуев: Это интересный подход. Мы всегда против резких ограничений, когда речь идёт о каких-то мерах поддержки. Если же говорить о стимулирующих акциях и мероприятиях, то это тоже всегда хорошо: как и в случае с инициативой распространить льготную ипотеку на молодёжь, так и в случае большей суммы или лучших условий для большой квартиры. Всё это в итоге способствует развитию института семьи. Молодые люди заранее получат жилплощадь, в которой можно будет рожать детей, соответственно, поддерживая демографию в стране. Это, безусловно, позитивный эффект, так как обзаводиться семьёй в минимальных квартирах не очень комфортно. Я считаю, это позитивный фактор, если будет определённый стимул брать квартиры с большей площадью, в которой заранее запланирована детская. Это адресная, точечная поддержка от государства. Так что было бы здорово.

Максим Тихонов: Алексей Игоревич, будет ли спрос у семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, на такую программу?

Алексей Белоусов: Без сомнений, все, кто хочет, имеют отложенный спрос и получат возможность его реализовать. Это будет большим плюсом. Тем не менее, я не уверен, что сейчас молодая семья готова сразу оплатить двухкомнатную квартиру.

Максим Тихонов: Мне тоже кажется, что те, у которых сейчас есть деньги хотя бы на что-то, говорят: «Будет чуть меньше ставка, но зато большая квартира».

Алексей Белоусов: Должно быть поэтапное движение: сначала купи, например, студию, потом – однокомнатную квартиру. Сейчас мы видим, скорее, свет в конце тоннеля, а также падающую ставку ЦБ. Это значит, что через несколько лет она может быть совсем не такой, какую предлагают Центральный банк и всё банковское сообщество сейчас. Может быть, купив небольшую квартиру сейчас, у молодой семьи будет больше шансов увеличить её площадь и, допустим, прикупить ещё комнату к однокомнатной квартире. Снижающая ставка говорит о том, что покупка будет стоить гораздо меньше денег, чем нужно заплатить сейчас за квартиру из двух комнат.

Максим Тихонов: Самое важное, что мы видим, что на уровне Кабмина и правительства обсуждаются меры стимулирования ипотеки, ищутся какие-то решения, да, вот параллельно еще звучало о том, чтобы сделать дифференцированные ставки по льготной ипотеке в зависимости от региона, количества детей в семье и так далее. А вот вам, как экспертам, как участникам рынка, какие меры сейчас реально видятся, которые, ну, скажем, не будут только фантастическими, да, которые действительно сейчас могли бы эту ипотеку каким-то образом двинуть вперед, да, может быть, стимулировать как-то потребителей.

Алексей Бушуев: Мы достаточно подробно обсудили различные форматы льготной ипотеки и меры поддержки. Тем не менее, можно рассмотреть и другие варианты поддержки строительной отрасли. Сейчас большинство строительных компаний испытывают повышенное давление из-за высоких ставок проектного финансирования. В этом случае можно каким-то образом компенсировать эту ставку. Например, давать не льготную ипотеку, которая разгоняет спрос. Можно напрямую поддерживать строительные компании за счёт, например, субсидирования ставок проектного финансирования.

Максим Тихонов: Дополните, Алексей Игоревич?

Алексей Белоусов: Я согласен с Алексеем. Саморегулятор в лице ЦБ обязует банковское сообщество создавать дополнительные резервы в частности при проектном финансировании. В этом случае появляется дополнительная нагрузка не только на банки и налоговую, но и на строительные компании. Было бы здорово, если параметры из заявления ЦБ, который говорит о перегретости рынка, стимулировали к созданию большего резерва. Иначе есть риски со стороны банковского сообщества, которые могут привести к сложностям при завершении строек. На мой взгляд, заявления ЦБ о перегретости рынка несколько преждевременные и не до конца обоснованные. Так что было бы лучше, чтобы ставка проектного финансирования была ниже. Это положительно сказалось бы и на темпах строительства, и на стоимости жилья. Это очень важно.