Александр Кравцов, Fizika Development: о трендах рынка недвижимости в 2025 году

К зиме на первичном рынке жилья Петербурга наметился рост ипотечных сделок. Их доля, по данным аналитиков из Dataflat, достигла 59%. В середине осени, напомним, показатель едва превышал 50%. Основным фактором стало стремление граждан воспользоваться текущими условиями льготных программ на фоне будущих изменений в части семейной ипотеки. Вместе с тем, цифры от Росреестра, напротив, говорят о падении числа оформленных договоров в ноябре на 4% в сравнении с октябрем. Ситуацию на рынке недвижимости обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсудил с совладельцем Fizika Development Александром Кравцовым.

Максим Тихонов: Что, на ваш взгляд, можно назвать главным трендом на рынке недвижимости Петербурга в 2025 году?

Александр Кравцов: Я бы выделил несколько трендов.

Первый — это всё, что связано с ключевой ставкой и её высоким значением. Как следствие, это приводит к дорогому проектному финансированию для застройщиков и высоким ипотечным ставкам. Кроме того, сейчас все льготные программы сокращаются и видоизменяются в сторону ужесточения. Так что это главный вызов для всех застройщиков и клиентов.

Второй — это политика города по поводу нового строительства внутри Кольцевой автодороги, которое многие называют уплотнительной застройкой. Количество проектов кратно сократилось. На последнем заседании градостроительной комиссии единицы получили согласование на застройку лишь небольших участков. Речь идёт о штучных объектах с очень высокой социальной нагрузкой. В связи с этим проекты будут дорожать. Сейчас их не так много: на самом деле можно территориально по пальцам пересчитать оставшиеся земельные участки в пределах городской среды.

И третий тренд — это новые условия в получении семейной ипотеки для граждан. С первого квартала следующего эти требования будут ужесточены. Поэтому сейчас мы наблюдаем ажиотажный спрос, особенно в сегменте масмаркета в нашем городе.

Максим Тихонов: Какие настроения царят сейчас в сфере элитной недвижимости?

Александр Кравцов: Здесь всё достаточно стабильно. Понятное дело, что есть фактор сезонности. Например, декабрь особенно активен с точки зрения спроса на высококлассное жильё и более дорогой сегмент.

В качестве примера можно привести наш проект на Матисовом острове. За неполных восемь месяцев в этом проекте мы реализовали недвижимости класса бизнес и премиум на сумму более восьми миллиардов рублей.

Максим Тихонов: Как изменились предпочтения клиентов? И на чём делается акцент сейчас?

Александр Кравцов:

Сейчас клиенты в более высоком сегменте обращают внимание на площадь квартир. Если недавно площадь сокращалась даже в высоком классе, то сейчас мы фиксируем рост спроса на большие семейные квартиры.

Помимо этого, эргономика должна быть подходящей. Для этого нужно минимизировать пустые площади, среди которых, например, коридоры. Также существуют тренд на разъединение кухни и гостиной. Кухню делают отдельно, чтобы запахи не шли в общее пространство, где можно встречаться с гостями, друзьями и семьёй, а сама гостиная приобретает большую площадь.

Максим Тихонов: На днях координатор национального «Объединения строителей Санкт-Петербурга» Александр Вахмистров высказал мнение, что 2026 год для петербургских застройщиков будет тяжелее, чем 2025. Какие основные препятствия для реализации планов девелоперов видятся уже сейчас?

Александр Кравцов: Здесь я тоже выделил бы три пункта. Первый — это сокращение земельных участков и их дефицит их в городе. Второй — кратное увеличение социальной нагрузки в 3-4 раза. Сейчас стоимость 100 тысяч рублей на метр квадратный продаваемых площадей уже считается нормальным. Два-три года назад эта цифра составляла 20-30 тысяч. Конечно, не все застройщики согласны с такой ценой. Возможно, из-за этого какие-то проекты не выводят на рынок.

Третий пункт — это переход девелоперов в коммерческую недвижимость. Уже сейчас на рынке много предложений по переустройству бизнес-центров и новых земельных участков под строительство офисной и торговой недвижимости.

Согласно аналитике, сейчас в городе очень мало качественных бизнес-центров. Эту нишу долгое время никто не занимал, так как для застройщиков это было просто невыгодно. Сейчас же ситуация с жилой недвижимостью меняется.

Думаю, что 2026 год покажет нам переориентацию застройщиков на коммерческую недвижимость. Соответственно, появятся новые классные проекты, скорее всего, высокого уровня, так как в городе очень мало бизнес-центров A+, прайм и так далее.