«Компаниям предстоит обобщить опыт работы в кризисный период»

Михаил Мишустин отметил необходимость господдержки компаний, которые занимаются жилищным строительством. Переход на эскроу-счета серьёзно изменил финансовую составляющую проектов, коронавирус, в свою очередь, создаёт новые риски, подчеркнул премьер-министр. Опытом работы крупного застройщика в период пандемии с обозревателем Business FM Петербург Максимом Морозовым поделился вице-президент группы RBI по финансам и экономике Алексей Ефремов.

Максим Морозов: Какие отличия текущего кризиса для строительной отрасли в сравнении с потрясениями 2008 года и 2014 года? Сейчас мы можем такую ретроспективу сделать. В чем принципиальное отличие вам видится?

Алексей Ефремов: Принципиальное отличие текущей ситуации то, что кризис на данный момент еще не наступил, то есть некий информационный фон, который сделан средствами массовой информации. Есть на данный момент набор проявлений просто текущей ситуации. Это проблемы с малыми и средними предприятиями, сферой обслуживания, это переход офисных работников на удаленную работу. Каких-то фундаментальных провалов и проседаний, в частности в экономике, мы на данный момент отметить еще не можем.

Максим Морозов: Хотя многие уже задаются вопросом, пандемия рано или поздно закончится, и из этого кризисного состояния нужно будет выходить. Выходить, соответственно, без тех уже бюджетов. Выходить может быть ни с теми уже сотрудниками. Большой вызов – это выход, преодоление кризиса.

Алексей Ефремов: Я думаю, что предстоит обобщить полученный опыт работы компаний в этот период. Компании меняют модели взаимодействия сотрудничества, каналы поставок, каналы взаимодействия с клиентами. Я думаю, что это позитивный опыт будет для многих.

Максим Морозов: Как протекает работа во время режима повышенной готовности? Много ли клиентов в онлайне?

Алексей Ефремов: Клиентов в онлайне достаточно. По состоянию на середину апреля, в частности, план продаж группы RBI выполнен на 60%. Это в принципе результат работы, взаимодействия с клиентами через каналы онлайн.

Максим Морозов: В целом, по каким критериям сегодня клиенты будут искать надежного на их взгляд застройщика? Меняется ли что-то в поведенческих характеристиках?

Алексей Ефремов: Я не думаю, что критерии выбора компании у людей меняются со временем. Я думаю, это все те же подходы, когда рекомендация друзей и знакомых является критерием номер один.

Максим Морозов: То самое сарафанное радио.

Алексей Ефремов: Да. Понятно, что человек, который покупает жилье, он ориентируется на место, он ориентируется на продукты и вряд ли какие-то проявления кризисных моментов повлияют на критерии выбора. Тем более, что в настоящее время интересы дольщиков в существенной степени защищены схемой эскроу и входить в сделки на первичке для клиентов стало намного более безопасно.

Максим Морозов: Про проектное финансирование не могу вас не спросить. Выручает ли в период турбулентности, в условиях снижения продаж проектное финансирование?

Алексей Ефремов: Безусловно, проектное финансирование, а тем более в условиях работы проектов по схеме эскроу – это существенное подспорье. Остается, конечно, открытым вопрос, как поведут себя банки в условиях, если поток от продаж будет снижаться, но это покажет будущее.

Максим Морозов: Как меняются отношения с банками за последнее время?

Алексей Ефремов: Из банка сделали мощный инструмент контроля за деятельностью застройщиков. Застройщики это понимают и чувствуют. Любое действие девелопера находится под лупой банкира.

Максим Морозов: Банкиров, кстати, называют основными бенефициарами от поправок в 214 ФЗ.

Алексей Ефремов: Если смотреть на результат в лоб, то, наверное, да. Конечно, выгоды банкой с точки зрения процентных доходов вырастут, но обратная сторона этой медали – это существенно больший уровень рисков, который банковский сектор принимает на себя. Если проект не достроен, все деньги вернулись дольщикам, а все проблемы достались банку. Если смотреть с позиции компании, которая и ранее имела большой опыт работы с банками, привлекала проектное финансирование, то значимых изменений не происходит, растут транзакционные издержки на документооборот между банком и заемщиком. Другое дело, что есть категория компаний, которые строили на свои, привлеченные, средства дольщиков, а не имели опыта работы с банками. Вот для них, конечно, это вызов.

Максим Морозов: Падение спроса называют главной угрозой для застройщиков в 2020 году, но, кстати, такой сценарий проходили уже не первый раз. Мы с вами обсуждали и 2008 год, и 2014. Фиксируется ли всплеск интереса с начала года, «докарантинный», так называемый период, «доизоляционный», и какие наблюдения сегодня, сейчас есть в ваших аналитических отделах?

Алексей Ефремов: Глобальных всплесков мы не наблюдали, но всегда есть категория людей, которая реагирует на внешние изменения, и они их подталкивают просто к совершению покупки. Каких-то масштабных всплесков мы не отмечали. Хотя в целом спрос находится на достаточно высоком уровне.

Максим Морозов: Можно сказать, что до марта он стабилизировался? Пускай, может быть, особо не рос, но была некая стабильность.

Алексей Ефремов: Если мы посмотрим на динамику цен на примере рынка Санкт-Петербурга, то по прошлому году – это плюс 10%, а по первому кварталу 2020 года – это еще плюс 4%.

Максим Морозов: Это, наверное, отголоски как раз поправок в 214 ФЗ, когда строители пытались побольше построить по старым правилам, а покупатели купить по старым ценам.

Алексей Ефремов: Да, в том числе. Можно посмотреть зеркально и на объем предложений и сравнить первый квартал прошлого и текущего года. В сегменте «элита» и «бизнес» предложение упало на 19%, а в сегменте «комфорт» аж на 50%.

Максим Морозов: Алексей, не могу не спросить о прогнозах на будущее. Сейчас, конечно, сужен горизонт планирования, потому что слабо представляется, когда закончится пандемия и ограничения. Все же в какой-то обозримой перспективе мы можем сделать прогноз и в целом о развитии девелоперского рынка и, конечно, о покупательском спросе на квартиры, на жилье?

Алексей Ефремов: РБК опубликовало исследование кредитного рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги», где указано три сценария, в зависимости от продолжительности карантинных мер. Они были основаны топ-20 застройщиков, отобранных рейтинговым агентством, но, к сожалению, туда вошли в основном крупные москвичи. Все сценарии строятся на падении цен 10% и более, от 20% до 30%. Это говорит о том, что, в принципе, подобного рода прогнозы строятся сугубо на основе рынка Москвы. Если посмотреть на Петербург, то доходность девелоперов находится на уровне 10%, максимум 15%. Это тот предел, в котором застройщик имеет возможность корректировать свои цены. Если смотреть на будущее, то в принципе мой умеренный взгляд - да, может в некоторой степени упасть спрос в силу проблем у людей, которые потеряют в этот период работу, кто-то может отложить покупку на какое-то время, но какого-то глобального потрясения на данный момент точно не проглядывается.

Максим Морозов: Все, что связано с ипотекой, с ипотечными программами. В Центробанке заявили, что ипотека не делает жилье доступнее. Такой, казалось бы, парадоксальный вывод, но основанный на фактах. Согласны с этим тезисом вы или нет? В какой мере? Поддерживаете ли идею о необходимости субсидирования ставок?

Алексей Ефремов: Я знаком с этим высказыванием представителя Центробанка, что ипотека не повышает доступность жилья, но на это утверждение нужно смотреть в контексте рассуждения этих специалистов. Они смотрели параллельно на статистику количества ипотечных кредитов и динамику ипотечной ставки. Утверждение, что снижение ипотечной ставки не делает жилье доступным, основывалось на том, что снижение ставки не покрывает другие факторы. Если цена на жилье растет (в прошлом году – это плюс 10%, сейчас – плюс 4%), то, конечно, постепенное снижение ипотечной ставки на несколько десятых процента не уменьшает совокупно средний платеж по ипотеке. В базе это утверждение верное, но ипотека всегда являлась мощным фактором стимулирования покупки. Конечно, это один из основополагающих моментов, который в будущем поможет поддержать отрасль.

Максим Морозов: О необходимости субсидирования ставок… Насколько она, понятно, что необходима… Насколько реализуема и стимулирует ли развитие рынка?

Алексей Ефремов: Такие инструменты уже использовались. Государство реализовывало программы по субсидированию ипотечной ставки, и они были вполне успешными.