«Именно в кризис мы утвердили долгосрочную систему мотивации для топ-менеджеров»

Строительная отрасль станет локомотивом роста при восстановлении экономики, заявил Владимир Путин. Президент подчеркнул, что ситуация на жилищном рынке зависит от эффективной работы девелоперов. Опытом работы в кризисный период с обозревателем Business FM Петербург Максимом Морозовым поделился президент группы RBI Эдуард Тиктинский.

Максим Морозов: Эдуард, в связи с пандемией коронавируса, в прессе появляются тревожные заголовки. Вот я посмотрел… Допустим, «Коронавирус может вызвать дефицит стройматериалов в России», «Коронавирус несет угрозу оконному рынку России», «Повышенный спрос на фоне коронавируса может загнать застройщиков в экономическую яму» и так далее. Какие сегменты строительной отрасли сегодня можно назвать наиболее пострадавшими?

Эдуард Тиктинский: Сейчас, во-первых, вообще рано делать какие-то заключения. Просто по причине того, что мы не знаем двух важных параметров. Первый — цена на нефть. Я считаю, что здесь даже неопределенность ниже. Наверное, мы понимаем, что цена будет между 30$ и 40$ за баррель, и на это где-то стоит ориентироваться. Я думаю, что это приемлемая цена для соотношения курса рубля к доллару и для покупательской способности, но это более-менее нормально. А вот история с коронавирусом, конечно, достаточно тяжелая и, в зависимости от разного рода ограничений, вплоть до карантина, платежеспособный спрос может очень сильно пострадать. Поэтому, в первую очередь, на мой взгляд, тут два сегмента. Во-первых, это массовое жилье, потому что количество людей, которые способны купить массовое жилье, уменьшится в силу того, что закрываются целые отрасли. Как они будут выходить из этой ситуации? Опять же, возвращаясь к вопросу, сколько времени займет карантин, который ввели, и когда отрасли заработают, когда они смогут генерировать выручку, когда люди снова начнут зарабатывать, и будут готовы платить.

Максим Морозов: Такой мультипликативный эффект.

Эдуард Тиктинский: Да, мультипликативный эффект. К сожалению, действия государства недостаточные с точки зрения поддержки. Многие западные государства поддерживают свои экономики в размерах 10-20% от ВВП. В моем представлении и у российского государства есть серьезные возможности через Фонд национального благосостояния поддержать население. Я думаю, что для этого Фонд национального благосостояния и собирался - на черный день, как говорится. Вот черный день наступил, настало время его тратить.

Максим Морозов: А если говорить все же о девелоперском рынке, здесь по сегментам, кто больше пострадал? Может быть, поставщики строительных материалов, те, кто строит, сами девелоперы… Кого можно выделить?

Эдуард Тиктинский: Так нельзя делить, потому что мы же все взаимозависимы. Сейчас мы работаем, в частности, по импортозамещению, там, где есть какие-то риски именно по задержкам. Там, где есть риск по срокам поставки, мы стараемся заранее все проплатить, чтобы поставки уже пошли. Там, где есть риски по непоставке, мы работаем над тем, где можно адекватный уровень либо импортозамещения, либо поменять страну-поставщика с одной на другую. Мы все плывем в одной лодке, понимаете. Ведь строительная отрасль дает очень серьезный мультипликативный эффект именно потому, что все завязаны очень серьезно по цепочке.

Максим Морозов: Не случайно Владимир Путин на одном из петербургских экономических форумов сказал, что девелоперский бизнес – это локомотив всей экономики страны.

Эдуард Тиктинский: Да, хорошо бы, чтобы за этими словами последовали какие-то конкретные действия. Они тоже ясны. Это дотации ипотечной ставки в первую очередь для населения, потому что в нынешние времена 10% – это неподъемная ставка. Сделайте ее 6-7%. Это потребует от государства, по-моему, по расчетам, до 300 млрд рублей в год. Для масштаба государства это не бог весть какие деньги, а отрасль бы задышала. А за этой отраслью огромное количество людей.

Максим Морозов: Как раз про ипотечные ссуды заговорили… Есть статистика. В первом квартале 2020 года россияне взяли рекордный объем ипотеки. Объем ссуд увеличился на 21%, даже чуть больше. Количество займов на 9%. Это данные ОКБ. Насколько сегодня выгодно инвестировать в недвижимость? О чем свидетельствует опыт предыдущих кризисов?

Эдуард Тиктинский: Во-первых, всегда вопрос длины инвестиций и вопрос про сбережения. Если у людей есть деньги, то какая у них сейчас альтернатива, как им их защищать? Я всегда скажу, что необходим сбалансированный подход, то есть не должно быть какого-то единого решения. На мой взгляд, в портфеле инвестиционном, если у человека есть такой портфель, то недвижимость может играть довольно серьезную роль, иметь хороший вес. Например, взять наши проекты в области апартов. Там мы предлагаем инвестору войти в проект, и мы целиком управляем его последующей инвестицией: сдаем в аренду, убираем, гладко меняем клиентов и так далее. Хочет заказчик наш, мы делаем подневную аренду, хочет – долгосрочную аренду. Это хорошая история, если ты не хочешь сам бегать с арендатором и следить за всеми вопросами. Это же не только доходность на вложенные деньги. Да, сейчас может быть она 7%, ставки по депозитам – 5%, но кроме того вы защищаете само тело. Одно дело, у вас лежит 10 млн рублей, а другое дело – у вас на эту сумму куплено две студии. Это то, что, конечно, в среднесрочной перспективе обыгрывает деньги именно в силу инфляции, которая всегда есть, и в этой ситуации, может быть, будет и повыше.

Максим Морозов: Эдуард, а если сравнивать, традиционная жилая недвижимость, апартаменты… Что более привлекательно с точки зрения инвестиций сейчас?

Эдуард Тиктинский: Не хочется мерить среднюю температуру по больнице. Надо искать конкретные предложения в конкретные моменты. У надежных компаний все равно на ранней стадии строительства цены чуть дешевле, чем впоследствии. Если взять, например, наши апартаменты на Заозерной, 1, то там мы начинали со 150 тыс. рублей продажи, а сейчас это 190 тыс. рублей за квадратный метр в студии. Тот, кто купил за 150 тыс. на старте, он уже очень прилично заработал.

Максим Морозов: Еще немножко, собственно, о бизнесе в кризис. Принято считать, что с наименьшими потерями экономические перипетии переживают диверсифицированные холдинги, а небольшие игроки вынужденно уходят с рынка. Однако пандемию называют новым общемировым вызовом. Кто на этот раз преодолеет кризис с наименьшими потерями?

Эдуард Тиктинский: Мне не нравится идея деления на разного типа компании. Есть просто хорошие компании, конкурентоспособные, и низкоконкурентоспособные. Я надеюсь, что государство будет относиться к разного размера компаниям одинаково, что не будет истории, когда самые крупные компании получат какие-то несправедливые и нечестные льготы по отношению к остальным компаниям. Это будет абсолютно нерыночная мера, не дающая хорошего эффекта для рынка. Так вот в этой ситуации выдержат компании, у которых денежная подушка – это первое, и второе – это сильная корпоративная культура, четкая внятная стратегия, мотивированные люди, ясные цели, ясные системы мотивации на примере RBI. Именно в кризис мы утвердили сейчас долгосрочную мотивацию для топ-менеджеров. Мы заканчиваем систему проектной мотивации для наших строителей, экономистов, тех, кто борется за лучшую себестоимость строительства. Мы стараемся играть, как сказали бы макроэкономисты, контрциклическими мерами, то есть мы стараемся искать повышения эффективности. Да та же удаленная работа. Мы за 2-3 недели сделали очень много для того, чтобы эффективность нашей деятельности повысилась. Люди, которые работают удаленно, часть из них признает, что эффективность их деятельности повысилась. Мы обучили людей, как работать удаленно и продолжаем это делать. Мы создали Telegram-каналы, которые поддерживают их. Поддерживают психологически, поддерживают технологически, если у кого-то что-то не работает. Мы стараемся помогать, делаем энергетические практики-онлайн, медитации-онлайн, разъясняем, как людям лучше строить их рабочие графики, чтобы было обязательно время на отдых, на какие-то зарядки, спортивные занятия. Риски не в том, что человек мало работает онлайн, а риски в том, что он слишком много работает, потому что начинает с компьютера, проснувшись, и заканчивает. Этого бы нам не хотелось, мы не хотим, чтобы люди выгорали и в этой непростой психологической ситуации хотим, чтобы они были сбалансированы психологически, тогда это даст, в том числе хороший профессиональный результат.

Максим Морозов: Ранее, теперь же мы жизнь делим до пандемии и после, чтобы оценить надежность застройщика, хотя бы в первом приближении, покупатель изучал отчетность на сайте, читал отзывы в интернете, советовался с профессиональными риэлторами. Как сегодня на фоне волатильности потребитель может определить, какой компании доверять? Может быть, назовете несколько признаков надежной девелоперской компании?

Эдуард Тиктинский: Кстати, с точки зрения методов ничего не поменялось. Обязательно я рекомендую смотреть финансовую отчетность, потому что сильный кэш-флоу или нет у девелопера – это очень важно. Сколько остатков на счету? Какая задолженность? Сколько остатков на эскроу-счетах? Я могу сказать, что, например, у нас остатки на эскроу-счетах и кеш-позиция больше, чем кредиты в банках. Это достаточно редкая ситуация, но это свидетельствует о серьезной финансовой устойчивости. С агентами можно разговаривать, потому что они хорошо знают компании, как они выполняют обязательства, как они отработали с их клиентами в прошлые разы. Мне кажется очень важным с сотрудниками компании говорить. Сейчас очень это будет видно и чувствоваться, когда вы говорите с продавцами, вы можете спросить: «А как у вас там дела в компании? А как вы перестроились в это время? Что у вас изменилось? Что вы теперь делаете по-другому?» Если вы увидите, что у человека, в общем, горят глаза, он говорит: «Да, мы вот это сделали, вот это… Теперь мы вот это делаем по-другому…», то вы поймете, что компания функционирует, а еще один важный момент – это публичность руководителей компании.

Максим Морозов: С этим в России традиционная проблема.

Эдуард Тиктинский: Да, поэтому я стараюсь регулярно общаться через Facebook, рассказывать, что мы делаем, как мы делаем для того, чтобы клиенты и друзья в социальных сетях знали, как мы себя чувствуем, как себя чувствует компания, как чувствуют руководители.