ВСЕВОЛОД ГЛАЗУНОВ: Покупка морально устаревшего жилья сравнима с ездой на "Жигулях"

Половина покупателей квартир считает главным раздражающим фактором в новостройках хорошую слышимость, а каждого третьего возмущает переполненность парковок во дворах. При этом, как показывают опросы крупных ипотечных банков, для трети новоселов имеет значение наличие системы «Умный дом» и мест для хранения вещей. О том, какие квартиры сегодня могут считаться морально устаревшими, как проверить уровень современности своей недвижимости и в какие суммы обходится обслуживание прогрессивного жилья – в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с директором по маркетингу компании LEGENDA Intellegent Development Всеволодом Глазуновым.

Максим Морозов: Всеволод, здравствуйте.

Всеволод Глазунов: Добрый день.

Максим Морозов: Говорим о морально устаревшем, либо устаревающем, жилье. Как ранжировать, как сегодня понимать, что это жилье устаревает, а это уже безнадежно устарело? От чего мы отталкиваемся?

Всеволод Глазунов: Еще пару лет назад все было очевидно – есть бараки, есть хрущевки, есть вещи, построенные очень давно, практически без современных удобств. И было понятно – вот она, бабушкина квартира, а вот…

Максим Морозов: Послевоенный барк.

Всеволод Глазунов: Да. Еще 5-10 лет назад такое наследство радовало молодых, они благополучно туда переезжали, что-то переустраивали, но сегодня это не интересно. И семьи смотрят на это просто как на некий актив, который надо продать, чтобы купить новое жилье.

Максим Морозов: Но формально все, что подпадает под реновацию – это устаревшее?

Всеволод Глазунов: Не совсем. Это, скорее, государственная оценка, которая связана в комплексе с тем, что это настолько старое, что его проще сломать, чем ремонтировать.

Максим Морозов: И содержать.

Всеволод Глазунов: И содержать. Мы сейчас говорим о еще вполне крепких вещах, у которых просто пришло время морального устаревания.

Максим Морозов: Какие у нас объективные критерии? Мы считаем жилье устаревшим когда?

Всеволод Глазунов: В последние десятилетия произошла продуктовая революция на рынке недвижимости в России. Жилье появилось абсолютно другого принципа строительства, другого качества.

Максим Морозов: Что вы имеете в виду?

Всеволод Глазунов: До 2010 год основным преимуществом нового дома было то, что он новый, больше ничего. То есть это, по сути, были те же самые принципы проектирования, так называемые классические квартиры, как их обозначает рынок, классические же нормативные принципы проектирования дворов, дворы, заставленные машинами, вот этот подъезд с лестницей, по которой надо затащить коляску, дизайн не от дизайнеров. Классическая квартира, нерациональная, построенная по далеко вчерашним принципам. Отсюда и разница в ценах между первичкой и вторичкой. Вторичка была дороже, потому что все то же самое готовое есть, был вопрос просто в его свежести. Вы покупаете свежие «Жигули», или не свежие.

Максим Морозов: И лучше не «Жигули», честно говоря.

Всеволод Глазунов: И лучше не «Жигули», да. И раз – и революция, пришла Legenda, принесла продуктовые ценности. Мы много тратим времени на просвещение, и сейчас, можно сказать, пожинаем плоды, потребитель разглядел недвижимость, начал в ней разбираться. И на рынок пришли иномарки.

Максим Морозов: Всеволод, а вот модное и не модное. Мы иногда на этапе строительства понимаем, что объект вроде бы новый, по годам совсем недавно построен, но уже устаревает.

Всеволод Глазунов: Мне кажется, самый правильный образ – это «Жигули» и иномарки. Новые «Жигули» сегодня неинтересны в принципе.

Максим Морозов: Или интересны, но для своей категории.

Всеволод Глазунов: Для очень узкой аудитории, для которой функции и больше ничего, и, как правило, жесткие ограничения в бюджете. На рынке недвижимости революция в основном происходит в среднем и высоком ценовых сегментах, просто потому что они могут себе позволить оплатить вот это другое качество. В нижних сегментах, в стандартном жилье это все пока не происходит. Хотя какие-то элементы все равно появляются: по-другому организованы подъезды, дворы, так или иначе современные планировки с функциональным зонированием появляются и в нижних сегментах. Отсюда этот водораздел все четче и четче.

Максим Морозов: Как понять, что жилье соответствует духу времени? Есть буква закона – есть дух закона, самое обширное понятие.

Всеволод Глазунов: У меня две инструкции. Первая – эмоциональная. Это, наверное, как с новыми вещами, с новым телефоном, телевизором.

Максим Морозов: Удобно-неудобно, нравится-не нравится?

Всеволод Глазунов: Удобно-неудобно, хочется – не хочется. Чувствую я, что я отстал. Берем телевизор – банальная вещь, казалось бы – если вы сэкономили на смарт-телевизоре, вы смотрите то, что вам хотят показывать.

Максим Морозов: Линейно.

Всеволод Глазунов: Телевизионные каналы линейно, тогда, когда они решили, что бы вам смотреть. Если вы хотите жить по-другому, вы покупаете смарт-телевизор, смотрите то, что вы хотите, когда вы хотите.

Максим Морозов: Это эмоциональная составляющая.

Всеволод Глазунов: Есть эмоциональная вещь, очень просто: идете на рынок недвижимости, выбираете то, что вам нравится, жилой комплекс, берете буклет от него, приходите домой и начинаете оглядываться вокруг, и галочки ставить. И если в половине позиций, которые перечислены в качестве продуктовых преимуществ в буклете, стоят галочки против вашего жилья, то есть у вас так же, то в принципе еще можно пожить. Но уже стоит присмотреться. Если не хватает 70% позиций, то уже надо идти, думать, где брать ипотеку, и готовиться к переезду, потому что вы живете в морально устаревшем жилье.

Максим Морозов: Что за позиции?

Всеволод Глазунов: У вас нет закрытого безопасного двора, у вас во дворе все забито машинами, значит, детям негде гулять, у вас нет подземного паркинга. То есть это не вопрос цены, даже если вы хотите, вам все равно негде ставить машину. Ваша квартира имеет маленькие окна, не поддается современным принципам проектирования.

Максим Морозов: Перепланировке, вы имеете в виду?

Всеволод Глазунов: Да, вы не можете ее перепланировать. Просто на самом деле «хорошая квартира – та, которую можно удачно переделать» – это устаревший тезис, устаревшее преимущество. Это как раз от советского проектирования. «В нашем доме есть квартиры под перепланировку».

Максим Морозов: Плюс или минус – вопрос.

Всеволод Глазунов: Мы считаем, что минус, «в нашем автосалоне есть машины под тюнинг», «вы можете перешить наш костюм» – дико звучит, и на рынке недвижимости ровно такая же история. Это места под хранение, то, что в Советском Союзе трехстворчатого шкафа хватало на всю семью – сегодня совершенно другая история. У вас не будет хватать мест хранения, санузлы – тоже отдельное приключение, потому что современный формат комфортного жилья предполагает такую позицию, как мастер-спальня, например.

Максим Морозов: Когда оценка жилья на актуальность становится делом вкуса и становится вопросом финансовым?

Всеволод Глазунов: Это, опять же, вопрос того, что вы предпочитаете – есть же разные стратеги и потребительского поведения. Кто-то покупает трехлетние иномарки, считает, что они еще вполне крепкие, но уже достаточно дешевые, чтобы на них ездить. Кто-то наоборот, считает, что именно это правильно, а гарантия отсутствия головной боли – актуальность автомобиля, статус того, что «я могу, и я на этом не экономлю», или «я о себе забочусь». Ровно то же самое начинает происходить в недвижимости. То есть то, как и где вы живете, в какой квартире, показывает и ваши возможности, и ваше вообще отношение к своей жизни. Сегодня это важно, это не китч, это совершенно другой уровень, это больше про самоуважение. Я ем здоровую еду, езжу на безопасном автомобиле, отдыхаю столько, сколько мне надо, я забочусь о семье, я покупаю правильное жилье.

Максим Морозов: Все равно, я покупаю, но это всерьез и надолго, как Ленин про НЭП говорил. Соответственно, я покупаю квартиру на несколько лет вперед. Как мне предсказать, что этот функционал через несколько лет тоже будет актуален?

Всеволод Глазунов: Динамика продуктового развития на рынке недвижимости обусловлена не только наличием идей у девелоперов, но еще и технологическими процессами. Они очень медленные. Если от идеи до ввода в эксплуатацию дома проходит от трех до пяти лет, и плюс проникновение недвижимости как продукта на рынок не настолько мощное, как в автомобилях, гаджетах, как в одежде – это все-таки очень дорогая покупка. В этом смысле я не думаю, что динамика будет такой, что каждые три года надо покупать квартиру. Мы сейчас видим где-то горизонт порядка 7-10 лет. Он, кстати, связан с жизненными циклами домохозяйства, за это время дети подрастают.

Максим Морозов: Про деньги – можно ли оценить недополученную прибыль при покупке квартиры в инвестиционных целях в комплексе без современных фишек? Если их нет, можно ли рассчитать, сколько я потеряю от этого?

Всеволод Глазунов: Мы сейчас занимаемся изучением этого вопроса, потому что зафиксировали для себя появление морально устаревшего жилья буквально в последние два года. Мы сейчас пытаемся выработать методику, которая бы это показала. Понятно, что если ваш дом более-менее новый, построенный 10-15 лет назад, он не будет так быстро дорожать, как будет дорожать новое жилье. Вы будете просто терять в темпе. Он может изменяться в цене, потому что он по-прежнему востребован теми любителями трехлеток и пятилеток, я про иномарки. Это достаточно мощная категория людей, и в недвижимости она тоже очень сильная – как и в автомобилях, люди, переходящие из эконома в бизнес-класс, просто «поношенный», я бы так сказал. И с этой точки зрения вполне себе крепкие дома, и я не хочу сказать, что это плохо. Если мы обращаемся к категории вторички, то уже очевидно, что дешевеют всякие «бабушкины квартиры», «корабли» и прочая история, должна начинать стремительно дешеветь «панель» 80-90 гг.

Максим Морозов: Посмотрим с другой стороны: если речь идет о выборе квартиры не в инвестиционных целях, а для собственного проживания – как отличаются расходы на обслуживание «прогрессивной» и устаревшей квартиры?

Всеволод Глазунов: Отличаются. Это более сложные инженерные сети, требующие другого уровня персонала, который его обслуживает. Это внешние подрядчики, которые обслуживают инженерные сети, тоже другой квалификации. Это персонал, который работает на доме, опять же другой квалификации – знаете, как в свое время в клининге оказалось, что не всякая уборщица из ДК может мыть дорогую квартиру, просто она не очень понимает, чем тереть. Бах – и появился профессиональный клининг.

Максим Морозов: Слово-то какое. Новое.

Всеволод Глазунов: То же самое и здесь. Если у вас закрытый двор, то это охрана, дальше – это как уже застройщик организовал. Если он об этом подумал, количество точек доступа ограничил, то у вас не очень высокие расходы на охрану.

Максим Морозов: Еще какой-нибудь пример?

Всеволод Глазунов: Благоустройство. Профессиональная компания, которая сегодня занимается ландшафтным дизайном и обслуживанием этого ландшафтного дизайна в жилых домах, в два раза чаще стрижет газон, она его пропалывает, подкармливает, заменяет увядшие растения, она просто в два раза чаще приезжает это делать. Отсюда расходы просто в два раза выше. Но при этом вы имеете изумрудную, ровную травку, цветущие деревья, то есть ту картинку, которую вы покупали.

Максим Морозов: Как отличаются затраты на возведение жилых комплексов по современным стандартам, и, как следствие, цены на квадратный метр?

Всеволод Глазунов: В принципе, нет прямой пропорции. Появление грамотно спроектированного дома на рынке, если девелопер умеет этим заниматься, он забирает, конечно, за свою компетенцию свою маржу. Смысл в том, что ты умеешь создавать качественный, хороший продукт, и за это имеет смысл платить, и покупатели за это платят. Мы по своим ценам это видим. Есть кто-то, кто не так красиво это реализует, не так качественно. Но в любом случае, это затраты.

Максим Морозов: Обилие устаревших новостроек на рынке недвижимости – зафиксировали, что такая проблема есть. Это следствие курса на экономию в условиях такого перманентного кризиса, либо это проблема в нехватке специалистов?

Всеволод Глазунов: Я бы не стал говорить о такой проблеме, мы пока ее не видим, это, скорее, структурирование рынка. Мы сейчас говорим просто о том, что на рынке появляются другие категории.

Максим Морозов: То есть все равно есть спрос, даже если жилье теряет актуальность по разным причинам, на него все равно есть спрос?

Всеволод Глазунов: Да, потому что неудовлетворенность достаточно высокая. Это просто другая цена.

Максим Морозов: То есть мы пока заложники старых, устаревающих, устаревших жилых комплексов?

Всеволод Глазунов: Почему заложники? Не покупайте. Я, честно, не понимаю позиции под названием «девелоперы строят студии, они всех нас хотят поселить в страшные 11-метровые квартиры». На самом деле, что сейчас хорошо? Сейчас есть разнообразие. Есть студии дешевые, в простых, страшных районах.

Максим Морозов: В картофельных полях.

Всеволод Глазунов: Есть студии за 10 млн в центре города. За 10 млн в картофельном поле можно купить двушку и трешку. Это вопрос просто структурирования рынка, и это очень хороший процесс, потому что каждая категория потребителей находит что-то свое, и девелоперы, выбирая свою продуктовую стратегию, так же строят разные вещи, которые они способны освоить и реализовать.

Максим Морозов: Как быстро будут вытесняться устаревшие дома новыми, современными?

Всеволод Глазунов: Зависит от доходов. Как убили ВАЗ-2104? Доступностью кредитования иномарок.

Максим Морозов: Не оставляет вас тема «Жигулей».

Всеволод Глазунов: Это просто очень понятно, на мой взгляд. Просто про недвижимость никто так никогда не думал, это всегда было вечной ценностью, и мы просто видим, что это сегодня не так.

Максим Морозов: Если говорить о колоссальной разнице в качестве решений, которые применяют девелоперы в своих комплексах. Характерен ли такой разброс только для массового сегмента, либо он применим и к другим сегментам?

Всеволод Глазунов: Сейчас, как во всякой динамичной системе, а она должна как-то… до стабилизации, я бы сказал так, надо, чтобы ее поколбасило. Мы видим заявленные вещи у девелоперов, с которыми не справляется экономика – он искренне думает на старте, что так он сможет сделать, вот так красиво…

Максим Морозов: И себестоимость не та, оказывается, и решение не то.

Всеволод Глазунов: А потом, в силу разных причин, и зависящих от него, и не зависящих, он как хозяйствующий субъект понимает, что не может себе позволить сделать так, иначе он обанкротится.

Максим Морозов: Главное сроки не сорвать.

Всеволод Глазунов: Да, или люди вообще останутся без квартир. Выбирая в этой вилке, конечно, он выберет так, что он сделает проще. Где-то люди цинично даже так не думают, как получилось, так получилось.

Максим Морозов: От сегмента не зависит?

Всеволод Глазунов: Нет, в любом сегменте есть люди, которые не умеют или думают, что умеют, или думают, что так прокатит.

Максим Морозов: Тренды: насколько сейчас быстротечны тренды в строительстве жилья?

Всеволод Глазунов: Я думаю, что мы сейчас совершили определенный качественный скачок с очень низкой базы. То есть было все практически по-советски, просто разные места, я имею в виду локации – какие-то поинтереснее, какие-то менее интересные, где-то домик повычурнее, где-то попроще. А сейчас из-за этого качественного скачка просто настолько явная разница, что можно говорить о морально устаревшем жилье и так далее. Не думаю, что будут сильно развиваться дальнейшие продуктовые решения. Мы сейчас выбрали низкую базу, и дальше начинается хороший, качественный рынок, когда нужно и с себестоимостью справляться, и рентабельность держать, и предлагать что-то новое, чтобы люди переехали из этого нового. До следующей продуктовой революции все будет актуально.

Максим Морозов: Если брать какую-то обозримую перспективу, пять, семь, может быть, 10 лет, как предугадать, что будет актуально именно на этих промежутках? Ты же покупаешь сегодня и хочешь, чтобы как можно дольше оно не устарело – и морально, и технически, и через запятую.

Всеволод Глазунов: Невозможно создать на рынке недвижимости такие же циклы смены поколений, какие существуют на других рынках. Это просто надо ломать и строить, ломать и строить, просто физически строить негде. Я думаю, в ближайшие лет 10-15 застроятся все заброшенные «серые» зоны – и все, и встанет вопрос с реновацией, реновация, скорее всего, будет реализовываться государством под государевы задачи – соответственно, среднему сегменту и высокому, наверное, особо ничего не обломится. А если обломится, то это тоже будет странно, потому что мы забыли сказать о такой вещи, как инфраструктура вокруг, когда вы выходите на улицу, а у вас вокруг современный магазин в современных форматах, кафешечки, ресторанчики, барбершопчики и прочие прелести, которые мы прямо любим. Если мы сейчас уедем в Озерки, например, в знаменитые Озерки, которые всегда очень ценились, то там выходишь – нет ничего, просто по одной простой причине, там нет даже форматной встройки на первых этажах для того, чтобы все это создать. И не будет, потому что для этого надо сломать дома и построить новые. Отсюда еще конкурируют локации между собой. Кстати, это серьезный тренд, когда мы видим, что старые советские локации в спальниках просто теряют актуальность. Это и Гражданка, и Академка, и те же самые Озерки, и Проспект Ветеранов. Всегда было очень круто иметь квартиру рядом с метро Купчино, а сегодня это очень грустное место. И мы его вычеркнули, например, из своей адресной программы, мы видим, что не сможем предложить там своему покупателю то, что ему нужно.

Максим Морозов: Всеволод, большое спасибо.

Всеволод Глазунов: И вам спасибо.