Доходность сервисных апартаментов: сколько можно заработать

Официальные данные за 2025 год по Петербургу — турпоток вырос на 7%, и эти проценты заметны на улицах. Косвенное подтверждение спроса: в не самые простые для девелоперов времена открываются новые гостиницы. В прошлом году, правда, всего одна, зато на 800 с лишним номеров. Три должны появиться в 2026-м.

Новых апарт-отелей ещё больше. В 2025 рекорда по вводу не получилось, по замечанию Nikoliers, не в последнюю очередь из-за задержек со стороны девелоперов, расслабленных мораторием на штрафы. Но несданные объемы перенеслись на этот год, и в ближайшие месяцы в городе должны появиться более 5 тысяч единиц такого жилья. Да, не все чисто сервисные и тем более не все одномоментно будут доступны к заселению, но все равно, при нынешнем объеме в примерно 10 тысяч функционирующих юнитов, прибавка получится заметная.

Так что вернемся к логичному вопросу: на что рассчитывать собственникам?

По словам председателя Межрегиональной Ассоциации апарт-отелей Николая Антонова, стоимость квадратного метра выросла за последние годы более чем в 2 раза, а цены на проживание все-таки меньше. Значит, доходность снижается.

И сейчас в некоторых объявлениях фигурируют и 15%, и 20%. Но это цифры с учетом удорожания юнита. То есть характеристика все-таки лукавая: да, актив по идее должен дорожать, но не факт, что теми же темпами, как классическое жилье. И потом, ведь пока не продашь, никаких заявленных сумм не получишь. А продажа сервисных апартов, то есть места, где покупатель сам жить не будет, все-таки посложнее продажи квартир.

Что до процентов исключительно от аренды, на чудеса, то есть доходность, сильно превышающую возможности обычного жилья, рассчитывать трудно. Цифры по квартирам в последние 20 лет если и менялась, то в узком коридоре — если считать простым делением ставок аренды на цену, от 4% до 8%.

Бесспорно: объекты под профессиональным управлением, с хорошей рекламой и привлекают лучше, а значит, и приносят больше. И вполне понятна логика, по которой более выгодными считаются инвестиции в апарты высокого уровня с инфраструктурой — тут обычные квартиры не конкуренты. Но ведь и допрасходы на это качество выше. Математика получения прибыли в сегменте апарт-отелей всегда была непростой, а сейчас, с учетом новых правил по НДС и вообще возросшим вниманием к сегменту государства, тем более. Впрочем, о роли государства в этом вопросе мы поговорим через неделю.