Василий Селиванов: льготная ипотека, проблемы генплана, исторические объекты

В правительстве признали, что в 2027 году ввод жилья в России может сократиться на 30%. Согласно статистике корпорации ДОМ.РФ, в данный момент строительный рынок находится на пике трудностей. Относительная стабильность после отмены безадресной льготной ипотеки обеспечивается благодаря рассрочкам от застройщиков, однако в ЦБ предупредили, что при рассрочке заёмщики находятся в более уязвимом положении. О том, какие факторы сегодня оказывают основное давление на девелоперов — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с руководителем холдинга «Легенда» Василием Селивановым.

Максим Морозов: По неутешительным прогнозам Марата Хуснуллина, в 2027 году ввод жилья в России может сократиться на 30%. В интервью «России 24» он отмечает тенденцию остановки новых проектов застройщиков, но надеется, что ситуация с ипотекой станет полегче. Какие основные факторы оказывают давление на строительную отрасль сегодня?

Василий Селиванов: Нет инструментов покупки строящегося жилья, льготная ипотека занимает маленькую долю.

Максим Морозов: Как можно оценить эффект от отмены безадресной льготной ипотеки?

Василий Селиванов:

Рынок плавно затухает, временно компенсируя свои потери от отсутствия льготной ипотеки переходом в рассрочки. Этот инструмент очень беспокоит Центральный банк. Однако данный инструмент тоже временный. Все застройщики, включившие модели рассрочки, выбрали тех, кто был готов использовать рассрочку. Здесь тоже нужны первоначальные взносы, а также разумность и взвешенность решений.

Максим Морозов: Регулятор стоит на стороне заёмщиков, отмечая, что при рассрочке они находятся в более уязвимом положении, чем ипотечники. Это может создать риски для банковской системы.

Василий Селиванов: Здесь есть два риторических вопроса. В первую очередь, до каких границ распространяется влияние банковской системы. Если есть покупатель и продавец, которые договорились о параметрах сделки без использования кредитных механизмов, то надо ли туда лезть Центральному банку?

Максим Морозов: Свобода договора.

Василий Селиванов: Тем не менее, беспокойство Центрального банка небезосновательно.

Большая доля сделок в рассрочках идёт от покупателей, которые мыслят логикой не выплаты всей рассрочки по времени из собственных средств, а фиксирования условий договора сегодня, способности выдержать рассрочку непродолжительное время в ожидании возвращения доступной ипотеки. В этом случае риски, безусловно, присутствуют. Такие дефолты уже появились на уровне покупателей, физических лиц, которые пошли в рассрочки.

В первую очередь, мы слышим это от агентского сообщества, получившего комиссию за сделку, которая не продержалась обусловленное договором время, в результате она расторгнута в связи с неспособностью покупателя рассчитаться. Сейчас участились конфликты между застройщиками и агентствами: застройщики не понимают, за что они заплатили комиссию, если сделка продержалась полгода. Сегодня поддерживать тот масштаб рынка строящегося жилья, который мы достигли, можно только с доступными инструментами покупки. Как и во всём мире, ипотека — это единственный доступный и удобный способ в массовом сегменте.

Максим Морозов: Противники безадресной массовой льготной ипотеки говорят, что она была в большей степени рассчитана на поддержку строительного комплекса, нежели на улучшение жилищных условий. В этом смысле можно вернуться к дискуссии о том, почему не развиты льготные программы на вторичное жильё. Если у государства есть цель улучшить жилищные условия, то неважно: «первичка» это или «вторичка», мера должна быть направлена на конкретного человека. Де-факто же сложилось, что все льготные программы поддерживают строительный рынок.

Василий Селиванов:

Льготные ипотечные программы на первичном рынке поддерживают макроэкономику страны. На мой взгляд, субсидирование сделок на "вторичке" не создаёт влияния на макроэкономику и ВВП. Это ничего не даёт с точки зрения создания добавочной стоимости в российском производстве.

Безусловно, субсидирование сделок на первичном рынке — это поддержка строительной отрасли. Непонятно, почему мы всё время воспринимаем её как лежащий в стороне мешок.

Максим Морозов: Вещь в себе.

Василий Селиванов: Да. Как будто в экономике стройка существует сама по себе, она плохая, всё время просит денег.

Максим Морозов: Хотя Хуснуллин говорит, что в строительном комплексе большой мультипликативный эффект — одно рабочее место в строительстве обеспечивает до восьми рабочих мест в смежных отраслях.

Василий Селиванов: Очевидно, что этот эффект просто бешеный. Если уж тратить федеральные средства на субсидирование, то только туда, где будет мультипликативная цепочка, полезная для экономики.

Максим Морозов: Поговорим о пространственном развитии Петербурга. В этом случае основной документ — новый Генеральный план, который был принят не без дискуссий. Он предусмотрен как инструмент сбалансированного развития города: строящееся жильё должно быть обеспечено школами, поликлиниками, транспортом и парками. В Смольном говорят, что в новостройках должны быть станции скорой помощи, пожарные депо и библиотеки — вся необходимая для жизни инфраструктура. Как вы оцениваете основные параметры действующего Генерального плана? Как можно охарактеризовать документ в целом?

Василий Селиванов: На мой взгляд, это Генеральный план сдерживания и ограничения в развитии. Он принят достаточно давно, и мы давно ждём второго документа, без которого первый не даёт никакой ясности.

Максим Морозов: ПЗЗ.

Василий Селиванов: ПЗЗ. Мы ждём очень давно. Наверное, когда-нибудь правила землепользования и застройки тоже появятся. После получения ПЗЗ, можно будет посчитать весь город просто на листочке. Это будет очень просто.
  

Из Генерального плана мы видим серьёзные ограничения потенциала для жилищного строительства. Всё должно быть обеспечено и сбалансировано за счёт покупателя.

Максим Морозов: Здесь очень важно отметить, что не за счёт застройщика, а за счёт покупателя.

Василий Селиванов: Именно. Не бывает «за счёт застройщика». У застройщика накапливаются затраты. Всё, что он делает помимо непосредственно строительства дома, также включается в затраты. Туда идут, например, социальные обременения: школы, детские сады, дороги и так далее.

Максим Морозов: Допустим, в Ленинградской области частично выкупают объекты социальной инфраструктуры. Не за 100%, процентовка падает, но регион хотя бы частично покупает объекты у девелоперов. В Петербурге они передаются бесплатно. В комитете по строительству говорят, что насыщенность объекта инфраструктурой увеличивает его привлекательность.

Василий Селиванов: У нас нет возможности сравнить, действительно ли наличие такой социальной инфраструктуры увеличивает привлекательность жилого комплекса. Ведь без неё невозможно получить решение Градостроительной комиссии. Сегодня на рынке есть только обеспеченные всем объекты. Это неплохо, но остаётся вопрос, сколько это стоит.
  

Вся городская надстройка над стоимостью земли (то есть плюс к прямой стоимости строительства, обязательным расходам, которые мы несём, увеличившимся процентным расходам на проектное финансирование) составляет больше 30 000 рублей на квадратный метр.

К тому же появилась новость, о которой мы узнали совершенно случайно, когда наш бухгалтер стал подписывать справку о налогах на имущество и землю за первый квартал.

Максим Морозов: Исходя из кадастровой стоимости.

Василий Селиванов: Кадастровая стоимость повышена давно: зачастую она совсем неадекватна.

В конце года ставку земельного налога в Петербурге подняли в 30 раз! При этом никому ничего не сказав. Её повысили даже в льготной зоне.

Исторически разрешение на строительство выводило ставку земельного налога в льготную категорию, так как эта земля в развитии, под улучшениями. Тем не менее ставка увеличена в 30 раз даже на участки, на которые выдано разрешение. Расходы на проект прекратились из десятков в сотни миллионов.

Максим Морозов: Вы уже несколько лет работаете на московском рынке. Чем отличаются подходы к администрированию строительства в Петербурге и Москве?

Василий Селиванов: Возвращаясь к предыдущему вопросу, в Москве ставку не повысили. Также процедурно в Москве всё выглядит индивидуальнее. Самое главное — скорость. Важно отметить, что Москва проводит колоссальные инвестиции в инфраструктуру.

Максим Морозов: Обсудим развитие города в части приспособления исторических зданий под современное использование. Дискуссия возобновилась после знаменитых торгов, связанных со старыми «Крестами», обсуждают Конюшенное ведомство, Апраксин двор и несколько более мелких проектов, допустим, старые рынки, которые переформатируют под фуд-пространства. В каком направлении здесь необходимо двигаться, в том числе, чтобы это было интересно частным инвесторам?

Василий Селиванов: Мы перечисляем отдельно взятые примеры. В основе принятых решений, например, по «Крестам», точно не лежали попытки расширения или масштабирования бизнеса. Этот вопрос лежал, скорее, в плоскости необходимости что-то делать в городе.

Максим Морозов: То есть это ситуативное решение?

Василий Селиванов: Именно, тактические решения. Таких примеров должно быть настолько много, чтобы ты устал их перечислять. Причём должны быть крупные кейсы, за которыми системно должно идти бесконечное количество небольших локальных примеров.

Для того, чтобы говорить о редевелопменте, реновации и реконструкции центра, нельзя ограничиваться тремя-пятью хрестоматийными примерами. Что это за примеры? Возьмём Апраксин двор: о планах его реконструкции и приспособления мы слышим не менее 15 лет, а воз и ныне там.

Максим Морозов: Какими должны быть подходы, чтобы привлечь внимание инвесторов к участию не только в масштабных многомиллиардных проектах, но и в более мелких?

Василий Селиванов: Не надо ничего придумывать. Мы знаем, что ключевые правила работы с капиталом и инвестициями лежат в двух фундаментальных пунктах. Первое — долгосрочные, ненарушаемые, неизменяемые, железные правила. Сейчас мы не можем этим похвастаться.

Максим Морозов: Стабильность законодательства.

Василий Селиванов: Да, прозрачные правила. Второе — это скорость.

Максим Морозов: Интересны ли тем, кто занимается жилищным строительством, проекты, в которых предусматриваются охранные обязательства, приспособление?

Василий Селиванов: У нас очень сложный и, к сожалению, рваный город. С точки зрения городской ткани он не является цельным. Чтобы собрать лоскутки воедино и создать «бесшовное городское пространство», нельзя заниматься только вкраплениями новой застройки. Однако ещё сложнее — комбинирование и сложные проекты редевелопмента, в которых сочетается всё. Поэтому предсказуемости должно быть ещё больше, а решения должны приниматься ещё быстрее.
  

Ключевые потери и риски связаны с тем, что ты не знаешь, во-первых, какое решение будет принято в отношении территории, а во-вторых, когда оно будет принято.

Не надо ничего изобретать: достаточно просто соблюдать два этих условия.

Максим Морозов: По поводу развития: один из амбициозных проектов — намывные территории Васильевского острова. Это новая точка притяжения в Петербурге. С какими вызовами сталкиваются девелоперы? И в чём вам видится перспективность такого направления?

Василий Селиванов: Изначально эта территория имела стратегическое значение для развития. По сути, она прецентральная. Если посмотреть на карту сегодня, то в принципе её можно назвать и центром города.

Максим Морозов: И в то же время морские ворота.

Василий Селиванов: И морской фасад Северной столицы. К сожалению, история развития этого проекта пошла не по плану, в том числе развивалась неправильно с точки зрения имиджа. Тем не менее сейчас отношение разных участников к этой территории меняется. В том числе на ней активно присутствует город через свои адресные инфраструктурные проекты: меняются въезды, выезды, проспекты, застройка.

Я очень рад, что мы тоже сможем участвовать в развитии намывных территорий. Мы давно следили за ними и давно хотели прийти на эти территории, понимая их колоссальный потенциал средового развития.

Максим Морозов: Как можно оценить класс жилья, которое будет развиваться на намывных территориях?

Василий Селиванов: Все проекты, которые начинаются и ведутся, находятся в активной фазе, относятся к бизнес-классу.