Александр Полещук: о популярности ЗПИФ и развитии рынка коллективных инвестиций

Четверть инвестиций в недвижимость Северной столицы приходится на ЗПИФы. К такому выводу пришли аналитики IBC Real Estate, на которых ссылается «Деловой Петербург». Отмечается, что в первом полугодии объем профильных вложений составил 10 миллиардов рублей. Это на 22% выше показателей аналогичного периода 2024 года. Об особенностях рынка коллективных инвестиций — в интервью обозревателя Business FM Петербург Максима Тихонова с партнером и соучредителем управляющей компании «Красный мост» Александром Полещуком:

Максим Тихонов: Как можно оценить развитие рынка паевых инвестиционных фондов? И какие модели наиболее востребованы сегодня?

Александр Полещук: По статистике Центрального банка, в последние два года рынок коллективных инвестиций стремительно растёт: в зависимости от видов фонда темп роста может быть от 50%. 

Сейчас в России зарегистрировано больше трёх тысяч фондов различных типов. Из них примерно 2900 — это закрытые паевые инвестиционные фонды.

Если углубиться в структуру этих фондов, можно увидеть, что около 10% составляют активы недвижимости различных видов. Это примерно два с лишним триллиона рублей.

Максим Тихонов: С чем это связано?

Александр Полещук: 

Традиционно закрытые паевые инвестиционные фонды использовались состоятельными клиентами для упаковки своих активов.

Только в последние несколько лет закрытые фонды недвижимости стали популярны: в них в основном приобретаются крупные объекты недвижимости. Они в свою очередь генерируют стабильный арендный поток, который очень удобно продавать инвесторам. 

Доходность таких фондов чуть выше банковских депозитов, однако срок инвестирования длиннее. Именно поэтому они стали очень популярны среди инвесторов.

Максим Тихонов: Давайте разберём на конкретных примерах. На прошедшем Петербургском экономическом форуме презентовали ЗПИФ «Евгеньевский». По каким критериям можно его оценить?

Александр Полещук: ЗПИФ «Евгеньевский» — это закрытый паевый инвестиционный фонд для квалифицированных инвесторов. Он выбивается из общей концепции фондов и имеет немного другой тип — комбинированный. 

Его основная идея — инвестиция в строящуюся недвижимость класса де-люкс. Это камерный фонд для профессиональных инвесторов, которые обладают значительным капиталом, способны оценить риски и доходность, а также рискнуть инвестициями в небольшой части своего капитала, который для них не критичен.

Этот фонд должен, во-первых, разбавить для них объекты по доходности, а во-вторых, создать дополнительный инструмент с повышенной доходностью.

Максим Тихонов: На данный момент все находятся в сопоставимых внешних условиях. Тем не менее за аудиторию нужно как-то бороться. Что будет тем самым конкурентным преимуществом на рынке?

Александр Полещук: В нашем случае это ожидаемая доходность: на горизонте в пять лет мы рассчитываем на 26% годовых. Инвестор может обменять ожидаемую доходность на риск. Он будет взвешивать, сложить ли ему деньги на депозиты под ставку 18-19% годовых, в ОФЗ с доходностью 13-14% или инвестировать в наш фонд. Однако наш горизонт инвестирования немного длиннее — пять лет.

Максим Тихонов: Как снижение ключевой ставки ЦБ влияет на интерес к фондам?

Александр Полещук: 

Снижение ставки Центрального банка влияет на стоимость активов. Например, облигации начинают дорожать, соответственно, доходность по ним падает. Доходность по банковским депозитам будет уменьшаться, а у инвесторов будет высвобождаться свободный капитал. 

Через какое-то время и инвестор будет выбирать, куда ему вложить средства. По сравнению с классическими продуктами более рискованные проекты будут пользоваться большим спросом. За полтора года мы привыкли к хорошей доходности. Никто не хочет получать 12% годовых по вкладу: все хотят сохранить.