"Кризисы и эпидемии проходят, а репутация и отношение наших клиентов к бренду формируются именно сейчас"

В апреле аналитики зафиксировали снижение стоимости аренды жилья в Москве и Петербурге. Сделки на посуточный съем квартир практически не совершаются. О том, могут ли собственники апартаментов сохранить доходность, и о качестве арендного жилья в Петербурге рассказала Карина Шальнова - директор компании RBI PM из Группы RBI

Айгуль Абдуллина: Сегодня мы беседуем с директором компании RBI PM из группы RBI Кариной Шальновой. Карина, здравствуйте.

Карина Шальнова: Здравствуйте.

Айгуль Абдуллина: С учетом текущей экономической и социальной ситуации, на какую доходность сегодня могут рассчитывать собственники апарт-отелей? Это по-прежнему может считаться актуальным инструментом инвестиций?

Карина Шальнова: Начну с того, что, конечно, ситуация сегодняшнего дня, когда закрыты границы и нет возможности свободно перемещаться в городе, ситуация беспрецедентная и, конечно же, повлияла на все инвестиционные продукты, акции компаний упали, собственники коммерческих помещений вынужденно объявляют арендные каникулы. И, хоть эта ситуация и временная, непонятно, сколько она будет продолжаться, и она, конечно, точно повлияет на дальнейший выбор инвестора. С этой точки зрения, рынок апартаментов пострадал меньше всех, и еще в конце февраля, когда в России было сложно представить повторение китайского сценария, мы перестроили нашу стратегию от краткосрочной аренды на долгосрочную. И, конечно же, именно это решение дало нам возможность сейчас извлекать доход для наших инвесторов. И при правильной стратегии управляющей компании апартаменты – это тот инвестиционный инструмент, который может приносить собственнику прибыль даже в такой экономической ситуации, в которой мы сейчас оказались, несмотря на то, что доходность снизилась. В долгосрочной перспективе, конечно же, мы рассчитываем выйти на запланированные показатели к концу года.

Айгуль Абдуллина: Это было бы неплохо. Ну, и логично предположить, что после окончания пандемии первыми восстановятся внутренние миграции и деловая активность. Вот насколько могут повысить спрос на краткосрочную аренду такие, командировочные категории?

Карина Шальнова: У нас есть разные типы проектов в компании, рассчитанные и на краткосрочную аренду, и на долгосрочную. В действующем проекте «ArtStudio Nevsky» на 2-й Советской мы ожидаем постепенное восстановление заполняемости до стандартных докризисных показателей. И, более того, даже сейчас, в условиях падения физического туристического потока, у нас по-прежнему проживают корпоративные клиенты. Также среди постояльцев есть задержавшиеся европейские гости, которых выселили из другого отеля, который закрылся. Есть еще одна группа туристов – это «московские диссиденты», как их называют, потому что в Санкт-Петербурге меньше ограничений. И, конечно же, в условиях самоизоляции мы быстро адаптировались, можно у нас заказать завтрак в номер, все уберут, скоординируют бесконтактную доставку, вызовут такси. У нас снимают номера на ночь и жители Северной столицы, которые устали от домашней рутины, есть возможность переложить часть груза домашних дел на сотрудников отеля. Последствия пандемии и режим карантина для нашей отрасли пока очень сложно прогнозировать, подведем итоги, когда все закончится, но, конечно же, мы ожидаем, что после завершения этого непростого периода в Петербурге, в первую очередь, действительно возобновится деловой туризм, потому что все поедут возобновлять переговоры, а это как раз наш сегмент, на который мы ориентируемся. Одновременно должен увеличиться туристический поток, прежде всего за счет внутреннего туризма, когда границы будут еще закрыты, а Петербург – это такой must-see для большинства россиян.

Айгуль Абдуллина: К слову о домашней рутине вспомнилось – а ведь большинство собственников квартир, сдававших жилье посуточно, сегодня перестраиваются на долгосрочную аренду. Может ли это в будущем стать тенденцией и для владельцев апартаментов? Ведь тут доход чуть более низкий, но зато стабильный, прогнозируемый.

Карина Шальнова: Ну, тенденции могут меняться, но схема аренды зависит, все-таки, от объекта и от управляющей компании. В условиях данной ситуации мы, действительно, перестроились на долгосрочную аренду, однако на «ArtStudio Nevsky» после победы над коронавирусом мы вернемся к посуточной аренде. Ведь, когда управляет управляющая компания, нам доступны данные по загрузке отелей, мы мониторим рынок и формируем ту стратегию, в которой прибыль максимальная для собственников. Мы применяем динамическое ценообразование, и в этом случае мы смотрим не просто каждый день цены на ночи, а зачастую каждый час. И именно УК может быстро переориентироваться с одной стратегии на другую, собственнику же, который сам сдает апартаменты, придется перестраиваться дольше и это не всегда эффективно. Посуточная краткосрочная аренда, конечно, дает большую доходность, но при такой модели и затраты на амортизацию номера будут выше.

Айгуль Абдуллина: Карина, неизбежно, учитывая то, как текущий кризис изменит отношение к онлайн-мониторингу и постоянному пребыванию в сети, хотелось бы поговорить о том, как это повлияет на рынок апартаментов. Вот, например, как изменится контроль за доходами для собственников? Сегодня как конкретный собственник апартаментов в каждый конкретный момент времени понимает, что сейчас его номер занят и приносит доход, а потом будет свободен? Как это происходит сейчас и что изменится в будущем?

Карина Шальнова: Мы, можно сказать, как будто готовились к этой ситуации, и в наших отелях мы предусмотрели инструмент, возможно, уникальный для нашего рынка, которого нет пока у других девелоперов – это наш личный кабинет собственника, он дает возможность инвестору в онлайне контролировать загрузку и доходность своих апартаментов, в том числе видеть такие показатели, которые другие компании для своих клиентов не раскрывают. Например, ADR – средняя цена номера на конкретный месяц или RevPAR – это средний доход номера. Мы открываем все карты, показываем инвестору, как работают его инвестиции, это полная прозрачность. Мир, действительно, движется вперед, мы все вышли в онлайн. Все настолько быстро меняется, что еще 5-7 лет назад, я вспоминала, что многие в соцсетях называли себя не своими именами, а сейчас даже это сложно представить, это новый мир. У нас применена уравнительная система бронирования, она работает на нашем первом отеле «ArtStudio Nevsky». Уже сейчас можно оценить ее в действии, в каждой категории апартаментов собственник получает равный доход. И очень здорово, что можно быть настолько прозрачными, и прозрачными удаленно.

Айгуль Абдуллина: Новая искренность на рынке недвижимости. Карина, а не может возникнуть в Петербурге ситуация такого, что ли, перенасыщения на рынке сервисной недвижимости? Как вы оцениваете номерной фонд в городе на сегодня, и согласны ли с теми критиками, которые говорят о нехватке качественного арендного жилья?

Карина Шальнова: Рынок апартаментов, бесспорно, продолжает активно развиваться, в ближайшие годы появится большое количество новых юнитов, и появление новых масштабных проектов-тысячников влияет, конечно, на общую картину рынка и среднюю цену аренды. Но, по моему мнению, это больше касается спальных районов, в центральных районах, Московском, по-прежнему есть потребность в качественном арендном жилье, и это показывает наш действующий проект «ArtStudio Nevsky». Поэтому мое мнение, что на наши проекты появление новых проектов не повлияет значительно, строящийся апарт-отель «Studio Moskovsky», расположенный у Московского проспекта, или действующий «ArtStudio Nevsky» в сердце Петербурга на 2-й Советской. Наши апарт-отели находятся преимущественно в деловых и туристических локациях Петербурга, а тысячники все-таки не в центральных. Поэтому здесь нельзя говорить о прямой конкуренции для нас. Каждый проект ориентируется, бесспорно, на свою аудиторию, и спрос, предложение сегодня в целом сбалансированы. Очень важна маркетинговая стратегия управляющей компании, на кого рассчитан продукт. Для девелопера, который строит, очень важно понимать, кто является конечным потребителем, давать продукт действительно с учетом требований целевой аудитории, а не просто заявлять и позиционировать свой проект определенным образом. Например, мы строим апарт-отели для бизнеса, и для удобства наших гостей предусматриваем услуги бизнес-помощника, организации мероприятий и многие другие сервисы, которые, действительно, необходимы корпоративным клиентам и деловым людям.

Айгуль Абдуллина: О целевой аудитории вы очень верно подметили, потому что я как раз хотела спросить об экономии. Очень многие сейчас об этом задумались, в том числе управляющие компании. Расходы на какие функции можно сократить, как вы считаете, а без чего хороший отель функционировать не может?

Карина Шальнова: Правило нашей компании – соответствовать ожиданиям клиента. Для нас это кредо. И все, что мы обещали на входе нашим инвесторам или будущим арендаторам, которые проживают в настоящий момент в нашем апарт-отеле, мы обязательно должны предоставить. Это касается и сервисов, которые мы предоставляем гостям отеля, ну, и доходности инвесторов, за которую мы сражаемся каждый день. Например, сейчас, по понятным причинам, в нашем первом проекте, уже действующем отеле, снизилась заполняемость номеров. Мы, конечно же, оптимизировали затраты отеля, касающиеся именно номерного фонда, однако нельзя оптимизировать уровень сервиса. Хотя мы могли бы отказаться от ряда услуг, но мы не делаем этого, потому что стремимся обеспечить максимум услуг и комфорта каждому гостю. Ведь в рамках сложившейся ситуации в настоящий момент мы и так множеством услуг ограничены. Закрыт ресторан – но мы предоставляем завтрак в номер, идеально в условиях самоизоляции. В некоторых статьях затрат мы даже приросли. Например, в связи с увеличением количества уборок и необходимостью постоянной дезинфекции мест общего пользования. Но мы идем на это, потому что кризисы и эпидемии проходят, а репутация и отношение наших клиентов к бренду формируются именно сейчас, для нас это очень важно.

Айгуль Абдуллина: Репутации живут дольше, чем вирусы, это правда. Ну что же, я напомню, что сегодня мы беседовали с директором компании RBI PM из группы RBI Кариной Шальновой. Карина, спасибо.

Карина Шальнова: Спасибо вам.