Михаил Гущин рассказал о востребованных инструментах покупки недвижимости

В Центробанке заявили, что спад продаж квартир в новостройках с начала года наблюдается в шести из восьми федеральных округов. Исключениями стали Центральный, где продажи выросли во многом за счёт Москвы и области, а также Дальневосточный, в котором поддержку спросу оказывает «Дальневосточная и арктическая ипотека». О том, как строительные компании адаптируются к современным экономическим условиям, какие инструменты покупки недвижимости наиболее востребованы, и что сегодня характеризует надёжного застройщика — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом Группы RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Говорим об актуальной ситуации на рынке недвижимости. Как можно оценить влияние, которое на всех его участников оказала отмена массовой безадресной льготной ипотеки? Можно ли сказать, что рынок приспособился и продолжил развиваться?

Михаил Гущин: Рынок совершенно точно адаптировался и продолжил жить дальше. Безусловно, мы не видим безудержного роста, который наблюдался на протяжении последней пятилетки. Дальше имеют место рассуждения. Можно, например, считать это плюсом в силу того, что мы не видим такого стремительного роста цены, который был в течение последних пяти лет. С другой стороны, это можно назвать фактором, который сдерживает увеличение объёмов строительства. Безусловно, строительная отрасль — это один из локомотивов экономики. Кроме того, это важный социальный фактор.

Несмотря на то, что новой России уже 30 лет, наличие собственной квартиры — это всё ещё болезненная тема. До сих пор проблема обеспечения качественным, современным жилищным фондом – одна из самых серьёзных для населения.

Максим Морозов: Какие инструменты покупки недвижимости наиболее востребованы сейчас?

Михаил Гущин: Фактически только рассрочка. За последний год рынок — это 60% сделок, проходящих по рассрочке. Также это может быть стопроцентная оплата. Но для этого у тебя, во-первых, должна быть эта сумма от продажи недвижимости или накоплений. A, во-вторых, ты должен быть готов внести её за квартиру, которая построится через два года. Хотя эти же деньги мы могли бы, например, внести на депозит, извлекая доход в моменте.

Безусловно, оплата 100% по-прежнему есть на рынке, однако только в тех проектах, где в будущем может быть дефицит предложения.

То есть в хороших, обжитых районах с развитой инфраструктурой, где ты не купишь такую квартиру в дальнейшем. Как правило, мы не видим большого предложения строящихся домов в тех местах, где очень хочется жить: где есть метро, парки, близость к местам работы, сложившаяся социальная инфраструктура, престижные школы и так далее. И мы понимаем, почему таких предложений нет.

Максим Морозов: Как девелоперам приходится корректировать бизнес-модели, чтобы оставаться конкурентоспособными?

Михаил Гущин: Для многих девелоперов переход к схеме рассрочек стал своего рода испытанием. Для нашей компании — это, скорее, привычная бизнес-практика. Мы предоставляли рассрочки на протяжении 30 лет. Так что для нас это не стало проблемой: мы всегда учитывали этот вариант в финансовой модели. Однако если девелопер это не закладывал, он должен был согласовать такие программы с банком, а банки не всегда приветствуют рассрочки. Кроме того, ему нужно было научиться с этим работать, потому что дальше для девелопера возникают риски — не получить денежные средства, которые заложены в договор с дольщиком.

Максим Морозов: Что характеризует надёжного застройщика сегодня?

Михаил Гущин: Во-первых, его характеризует срок работы. То есть построенные дома, которые можно посмотреть вживую и пощупать руками. Во-вторых, отсутствие очень красочных обещаний.

Если мы видим очень яркую, кричащую рекламу с обещанием очень высокой доходности, то всегда надо задуматься, так ли это.

Конечно, этот инструмент более относительный. Тем не менее если у компании всё хорошо, она не будет устраивать огромные скидки, распродажи и прочие вещи, которые влияют на экономику проекта.

Максим Морозов: Какова на данный момент пропорция покупок под собственное проживание и в инвестиционных целях?

Михаил Гущин: На мой взгляд, один из плюсов отмены массовой льготной ипотеки — уменьшение доли инвесторов на рынке. За последние два-три года рынок недвижимости в какой-то степени стал заменой фондовому рынку. Люди вкладывались в новостройки, покупали, продавали. Хотя этот бизнес имел место в девяностых.

Сейчас количество инвестиционных покупок значительно упало: если говорить о наших проектах, то это 10-20%. Кроме того, это не инвестиционные покупки с целью перепродажи, а покупки, например, детям.

То есть ты покупаешь квартиру, в которую лет через 15 заселится твой ребёнок. До этого момента ты сдаёшь её в аренду и извлекаешь доход. Это вполне понятный инвестиционный инструмент. С учётом разных изменений в нашей экономике этот инструмент позволяет захеджировать риски и сохранить ликвидность даже в самый сложный момент.