Михаил Гущин рассказал о требованиях покупателей к сервисным апартаментам

В комитете Госдумы по строительству и ЖКХ поддержали предложение МВД о введении регистрации в апартаментах. Как отметил зампред комитета Владимир Кошелев, регистрация должна быть временной, например, на срок до пяти лет с возможностью продления, передаёт ТАСС. В свою очередь, в ДОМ.РФ подсчитали, что в целом по России общая площадь апартаментов в стадии строительства составляет уже около 7% от совокупного объёма строящегося жилья. Больше половины всех кредитов на такую недвижимость оформили жители Московской области, Краснодарского края и Петербурга, пишет «Парламентская газета». Подробнее о регулировании рынка апартаментов и требованиях со стороны покупателей — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом Группы RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Петербург называют столицей сервисных апартаментов. Каким должно быть органичное регулирование этого сегмента?

Михаил Гущин: В Москве строительство апартаментов фактически остановлено. Власти больше не выдают разрешения на строительство, так как апартаменты исторически были жилыми домами.

Максим Морозов: Псевдожильё.

Михаил Гущин: Да.

В Петербурге апартаменты замещают гостиничный фонд. Гостиница – очень дорогой объект с точки зрения возведения. Кроме того, мировая практика показывает, что гостиница имеет самый длинный срок окупаемости инвестиций среди всех видов недвижимости. Наши инвесторы не готовы вкладывать в подобные средства размещения. Поэтому апартаменты, по сути, заменили гостиницы.

Петербург — столица туристов, а потому и столица сервисных апартаментов. Все едут в Северную столицу. Сочи и Петербург — лидеры туристического потока. Безусловно, апартаменты — это объект недвижимости, который заселяется туристами. В Петербурге уже решены все вопросы регулирования: апартаменты согласуются по таким же нормативам, как и жилые дома. Так что в городе созданы все условия для того, чтобы их строительство не носило взрывной, непредсказуемый характер. Власти Петербурга сделали эту сферу полностью регулируемой.

Максим Морозов: Каковы требования покупателей к самим апартаментам?

Михаил Гущин:

Если мы говорим о сервисных апартаментах, то основные требования — это ставка доходности и ликвидность объекта, который ты покупаешь.

Доходность объекта недвижимости складывается из ежемесячной или ежегодной арендной платы в зависимости от того, кто как считает, срока окупаемости и капитализации объема.

Максим Морозов: Не стоит забывать, что это не жилая, а коммерческая недвижимость: ставка налогообложения выше.

Михаил Гущин: Да, и часть цен за ресурсы выше. Тем не менее ты считаешь срок окупаемости, вычитая всё это из цены. Соответственно, у тебя есть окупаемость и капитализация — насколько объект вырастет в цене. Если это огромный комплекс на 1-1,5 тысячи, ты всё время будешь конкурировать с соседями. Если комплекс небольшой, то капитализация будет выше.

Покупая апартамент, надо, во-первых, смотреть на правильную ставку доходности: вычитая из нее повышенные налог, ставки на коммунальные ресурсы. А во-вторых, смотреть, что это за продукт. Если этот небольшой проект в хорошем месте с малым количеством юнитов, вероятность продать его дороже через десять лет всегда выше. Кроме того, в цене он вырастет значительнее, чем объект в комплексе с большим количеством юнитов.

Максим Морозов: Поговорим об инвестиционной составляющей при покупке недвижимости. Как меняется востребованность такого инструмента?

Михаил Гущин: Всем известно, что у человека, который очень долго работает в любой сфере, появляется профессиональная деформация. Я периодически общаюсь с коллегами, например, с финансового рынка. Они инвестируют только в финансовый рынок и считают недвижимость непонятной, неинтересной и слишком долго окупаемой.
  

Поскольку я работаю в сфере недвижимости больше двадцати лет, то считаю её самым правильным инструментом.

Дальше есть разделение на два пути. Первый — это инструмент спекулятивного инвестирования: когда ты что-то покупаешь, а потом продаешь. Он был популярен с момента появления новостроек. Очень многие люди инвестировали в «долёвку» и зарабатывали на этом. Однако в этом случае есть риски. Если у вас нет полной суммы инвестиции, я бы предостерёг от использования этого инструмента, поскольку сейчас на рынке очень популярны рассрочки. Этот путь требует определённой квалификации, знания рынка. Кроме того, необходимо понимать, что если ты не сможешь выйти из объекта, то есть возможность выкупить его и владеть им дальше. Второй путь наиболее понятный — это инвестирование с целью создания долгосрочного портфеля. Если в этом случае складывать капитализацию и финансовый поток от той или иной арендной деятельности, то недвижимость точно выигрывает у всех остальных. Недавно мы специально сделали исследование, положили на диаграмму рынок недвижимости Петербурга и России за последние 20 лет, и увидели, что вне зависимости от обстоятельств, рынок растёт в среднем на 7% каждый год.