Рассрочка от застройщиков: «счастливый билет» или риски для участников рынка

ЦБ указал на риски, связанные с ростом популярности рассрочки от застройщиков. Сумма советующих сделок, напомним, уже превысила 1 трлн рублей. По мнению регулятора, новая схема покупки жилья создает угрозы, как для покупателей, так и для банковской системы. Краеугольным камнем здесь является практически полное отсутствие гарантий. На этом фоне некоторые эксперты допускают, что инструмент в какой-то момент может вообще исчезнуть или же подвергнется существенным ограничениям. Эту и другие темы обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсудил с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Максим Тихонов: Сегодня у нас непростая тема. С начала года доля рассрочек при покупке квартиры в новостройках снизилась более чем в два раза. При том, что в январе она достигала своего пика и находилась на уровне почти 30%. Почему наблюдается такое падение?

Алексей Белоусов: Цифры соответствуют действительности. Этот инструмент, с одной стороны, эффективный, а с другой, весьма индивидуальный. Каждый застройщик принимает решение о его использовании в зависимости от того, в каком состоянии находится его компания. Насколько он может позволить себе финансировать эти рассрочки, какой у него запас прочности, какие перспективы с точки зрения открытия новых проектов и обслуживания старых. Это довольно индивидуальная вещь. Однако обозначенная тенденция свидетельствует о том, что застройщики очень осторожно и внимательно относятся к дальнейшим перспективам и проектам. Они не спешат и не стремятся продать как можно больше, понимая, что рост стоимости квадратного метра так или иначе будет продолжаться. Сейчас нет смысла финансировать льготные программы за счёт собственных средств, хотя бы потому, что эта недвижимость растёт в цене.

Максим Тихонов: Юлия, как вам видится эта ситуация?

Юлия Ружицкая: Как я уже говорила, статистика — коварная вещь. Она считается с начала года: давайте вспомним, что в январе были введены жёсткие ограничения со стороны банков по одобрению семейной ипотеки, которая на сегодняшний день является основным драйвером рынка. Кроме того, в январе заканчивались лимиты и рассмотрения. Всё было очень печально. Тогда застройщики видели во внедрении рассрочки необходимую альтернативу. Причём они не всегда были математически просчитаны: просто нужно было какое-то оперативное решение. Сейчас ситуация с выдачей семейной ипотеки стабилизировалась. Прошло время: застройщики поняли, какие программы рассрочки в наибольшей степени отражают их потребности и отказались от лишних. Соответственно, мы вышли на ту долю рассрочки, которая должна быть при текущих реалиях. Это ситуация, когда более-менее здоровый рынок отрегулировал сам себя.

Максим Тихонов: Если смотреть рассрочку год к году, то такого падения нет, всё выглядит стабильно.

Юлия Ружицкая: Всё зависит от цены денег. По словам аналитиков, комфортная ставка по ипотеке, которую покупатели готовы обслуживать, составляет 12%. Если ипотечная ставка для конечного покупателя является подъёмной, они делают выбор именно в сторону ипотеки, так как её удобнее выплачивать. На сегодняшний день кредит выдаётся на длительный срок — до 30 лет. Соответственно, ежемесячные платежи позволяют чувствовать себя достаточно уверенно. Однако при той ставке по ипотеке, которую мы имеем сегодня, покупатели предпочитают не переплачивать: они берут рассрочку от застройщика, которая более финансово выгодна.

Максим Тихонов: Есть ли смысл девелоперам и дальше стимулировать рост рассрочек, учитывая, что вдобавок ко всему у нас есть критический взгляд со стороны Центробанка?

Алексей Белоусов: Уважаемый регулятор Центрального банка Российской Федерации выполняет вполне определённые функции, которые ставит перед ним политическое руководство страны. Мы эти функции хорошо понимаем. У застройщика же совершенно другая задача: не бороться с инфляцией, а думать о сохранении и поддержании бизнеса по строительству жилья. Допустим, ЦБ говорит, чтобы застройщики были аккуратнее с рассрочками. Застройщики же в свою очередь думают, что перестанут пользоваться рассрочками, если наш уважаемый регулятор снизит процентную ставку хотя бы на 10%. Они сразу же начнут пользоваться ипотекой и заёмными средствами банков. Застройщики с удовольствием не давали бы свои средства и не выполняли бы функции банков. Они бы строили, банки их финансировали, а ЦБ поддерживал банки и ставил им другие лимиты по ипотеке. В этом случае всё было бы здорово. Однако пока такого не происходит. Поэтому очень странно слышать подобные сигналы от ЦБ.

Максим Тихонов: Юлия, как вы оцениваете перспективу возможного ухода рассрочки с рынка?

Юлия Ружицкая: Рассрочка навряд ли уйдёт по инициативе застройщика, потому что это действительно удобный инструмент. Ситуации бывают разные. Например, когда она действительно оправдана для застройщика, людям гораздо удобнее сделать выбор и внести какую-то сумму. После этого они постепенно выплачивают остаток стоимости квартиры, зачастую достаточно крупными частями. Это же тоже рассрочка. Другое дело, что регулятор действительно делает громкие заявления о необходимости отказа от этого инструмента. Он оказывает давление на банки, которые предоставляют проектное финансирование. Они в свою очередь прописывают в ковенантах какие-то ограничения. Это, конечно, не очень здорово, но при этом не имеет никакого влияния на конечного покупателя. В общем-то, это и не должно на нём сказываться. Поэтому я думаю, что рассрочки продолжат своё существование. Они будут более вдумчивыми и просчитанными со стороны застройщиков. Текущая ситуация и уже наработанный опыт позволяют просчитать всё очень корректно.

Максим Тихонов: Между тем другие механизмы также находятся под давлением. Например, один из крупнейших российских банков допустил ограничение выдачи ипотеки с господдержкой. Причина – рост объёма сделок после отмены комиссии сразу на 50%. Насколько такой вариант был ожидаем участниками рынка?

Алексей Белоусов: Такие скрытые угрозы мы услышали ещё в тот же день, когда проходил Госсовет. Тогда руководители двух крупнейших банков, обеспечивающих примерно ⅔ всех сделок по ипотеке в России, мягко сказали, что выполнят все пожелания нашего лидера, но подумают, как защитить свои интересы. Всё это происходит на фоне того, что оба банка каждый год показывают фантастические прибыли. Именно о них докладывает руководство этих банков, показывая, как хорошо они работают. По словам тех же банков, что не сильно зарабатывают на ипотеке. При этом те резервы, которые их заставляет держать Центробанк, делают этот бизнес не очень интересным. С этой точки зрения наше банковское сообщество тоже можно понять. С другой стороны, раньше застройщики были клиентами банков: они брали и отдавали кредиты. Сейчас же, в условиях эскроу-счетов проектного финансирования, банки являются участниками процесса. Они сами заинтересованы в том, чтобы проекты были, эскроу-счета быстрее наполнялись, а застройщики были устойчивы и чувствовали себя на рынке очень уверенно. Банки – это одна из сторон, которая должна очень плотно работать с застройщиками. Такие не очень дружественные шаги вызывают определённые вопросы. Наверное, банки не заинтересованы в том, чтобы строительные компании начали уходить с рынка. В этом случае необходимо находить какие-то точки соприкосновения, договариваться и вместе работать в позитиве.

Максим Тихонов: Дополните, Юлия?

Юлия Ружицкая: Я бы хотела вернуться к сообщению, с которого мы начали этот вопрос. У одного банка объёмы выдачи действительно выросли в два раза. Поэтому было предположение, что сейчас появятся ограничения конкретно для этого банка. Тем не менее мы понимаем природу происходящего: один банк ужесточил требования, и все пошли в другой. То же самое произойдёт, когда текущий банк скажет о закрытии каких-то программ. Рано или поздно конкуренция в этой ситуации закончится. Хоть у нас и не так много крупных банков, их конкуренция — это залог того, что пока мы находимся в балансе.

Максим Тихонов: Давайте представим рядового обывателя, который сейчас слушает нас и думает, куда ему податься.

Юлия Ружицкая: Не надо так усложнять процесс и бояться опасности и угроз со всех сторон. Если человек видит необходимость улучшить свои жилищные условия, нужно выбирать понравившийся вариант и смотреть, какие доступны инструменты покупки. Все попытки загадать на будущее и получить какую-то выгоду, как правило, заканчиваются не очень хорошо. Ведь какая-то возможность может быть упущена. Поэтому, если квартира нужна, надо покупать.