Новостройки дороже «вторички» — сегодня это так, причем по всей России. Вопрос весьма важный, в первую очередь для покупателей, — насколько они дороже, в чем причина разницы и как долго она сохранится? Отвечая, важно понять, а что и с чем мы сравниваем.
Фото: Business FM Петербург
Читайте также
Сравнения стоимости квадратного метра нового и не нового жилья стимулируют если не спрос, но заголовки от аналитиков. Читаем: в Челябинске новостройки дороже на 70%. В Центральной России показатель приближается к 80%. Правда, вот в Петербурге аналитики «Мира квартир» зафиксировали в августе более скромный показатель — 24%.
Хотя и он очевидно слишком велик. Ведь еще пять лет назад строящийся квадратный метр стоил дешевле старого, хотя и символически. Но с сентября 2020-го вторичка подорожала в 1,6 раза, а новостройки в 2,2. И сейчас, по оценке портала «Бюллетень недвижимости», получается 210 000 против 280 000 за квадратный метр.
Но что будет, если сравнить почти одинаковые варианты? Я посмотрел предложения в жилых комплексах из несколько очередей, где что-то ещё строится, а что-то уже сдано. Что-то продано, а что-то нет, а что-то перепродается, есть предложения и от застройщика, и от тех, кто купил по ходу строительства.
Коллега покупала студию в Красносельском районе на котловане в 2022 году — тогда за 28 метров просили около 4,5 миллионов рублей. Ипотеку взяла под 4% — с переплатой получилось около 5 миллионов. Сейчас квартиры такой же площади по переуступке со сдачей через год на 1,5-2 миллиона или на 40% дороже. Еще на 100 000-150 000 дороже стоят варианты от застройщика. А уже готовая к заселению квартира дешевле, но символически.
Получается тоже аномалия — все-таки готовое должно стоить дешевле. Но все-таки разница невелика, тем более с учетом дополнительных факторов — этажа, вида, готовности идти на скидку, то есть личных обстоятельств продавца…
Гигантский разрыв средних цифр объясним. Льготная ипотека на новостройки за пару лет разогнала рынок. С начала десятилетия безумно подорожала земля, в некоторых районах в 2-3 раза. Плюс гонка зарплат, плюс рост цен на стройматериалы, да еще в условиях санкций — инфляцию превосходящий.
Можно считать, что для покупателя с деньгами на руках это — возможность. Повод присмотреться в моменте к не новому жилью. Разумеется, помня о том, что в городе много технически проблемных старых домов. А еще перспективы сноса некоторых зданий очевидно снижают спрос на вторичку, а значит и цены.
Российский пример ценового дисбаланса специфичен, но не уникален. Например, в Эмиратах немало примеров, когда в проектах из нескольких очередей уже готовое стоит дешевле аналогичного, которое будет сдано через пару лет. В Турции резко подорожавшие земля, стройматериалы и рабочая сила привели к проблемам застройщиков, предложения которых все меньше интересны покупателям. Впрочем, все это — примеры, скорее, аномалий.
Хотя и он очевидно слишком велик. Ведь еще пять лет назад строящийся квадратный метр стоил дешевле старого, хотя и символически. Но с сентября 2020-го вторичка подорожала в 1,6 раза, а новостройки в 2,2. И сейчас, по оценке портала «Бюллетень недвижимости», получается 210 000 против 280 000 за квадратный метр.
Но что будет, если сравнить почти одинаковые варианты? Я посмотрел предложения в жилых комплексах из несколько очередей, где что-то ещё строится, а что-то уже сдано. Что-то продано, а что-то нет, а что-то перепродается, есть предложения и от застройщика, и от тех, кто купил по ходу строительства.
Коллега покупала студию в Красносельском районе на котловане в 2022 году — тогда за 28 метров просили около 4,5 миллионов рублей. Ипотеку взяла под 4% — с переплатой получилось около 5 миллионов. Сейчас квартиры такой же площади по переуступке со сдачей через год на 1,5-2 миллиона или на 40% дороже. Еще на 100 000-150 000 дороже стоят варианты от застройщика. А уже готовая к заселению квартира дешевле, но символически.
Получается тоже аномалия — все-таки готовое должно стоить дешевле. Но все-таки разница невелика, тем более с учетом дополнительных факторов — этажа, вида, готовности идти на скидку, то есть личных обстоятельств продавца…
Гигантский разрыв средних цифр объясним. Льготная ипотека на новостройки за пару лет разогнала рынок. С начала десятилетия безумно подорожала земля, в некоторых районах в 2-3 раза. Плюс гонка зарплат, плюс рост цен на стройматериалы, да еще в условиях санкций — инфляцию превосходящий.
Можно считать, что для покупателя с деньгами на руках это — возможность. Повод присмотреться в моменте к не новому жилью. Разумеется, помня о том, что в городе много технически проблемных старых домов. А еще перспективы сноса некоторых зданий очевидно снижают спрос на вторичку, а значит и цены.
Российский пример ценового дисбаланса специфичен, но не уникален. Например, в Эмиратах немало примеров, когда в проектах из нескольких очередей уже готовое стоит дешевле аналогичного, которое будет сдано через пару лет. В Турции резко подорожавшие земля, стройматериалы и рабочая сила привели к проблемам застройщиков, предложения которых все меньше интересны покупателям. Впрочем, все это — примеры, скорее, аномалий.
Автор: Филипп Березин
Журналист-расследователь 
Руководитель службы заботы о клиентах «Петербургского такси 068» 
Руководитель второго отдела второго управления по расследованию особо важных дел ГСУ СК России по Санкт-Петербургу 
Заместитель руководителя УФНС России по Санкт-Петербургу