Ипотека во всем мире — главный мотор сферы недвижимости. Анонсированное Минфином на уходящей неделе ужесточение, хотя в чем-то и упрощение условий выдачи семейной ипотеки, является очевидным продолжением государства в ручном режиме управлять одной из самых важных отраслей. Но какой результат оно даст?
Фото: Artful Homes / unsplash - Источник
Читайте также
Что у нас вообще с ипотекой? Две трети покупателей недвижимости используют заемные деньги. В месяц по всей стране еще полгода назад выдавалось по 10 тысяч кредитов, сейчас это уже 23 тысячи. Такие данные от гендиректора «Дом.РФ» Виталия Мутко.
И в абсолютных цифрах показатели такие же. После жесткого падения в начале этого года началось оживление. В августе 2024-го заемщикам выдали 382 млрд рублей, в январе всего 131 млрд, а в августе 2025-го рекордные 408 млрд.
Смотрим дальше: ключевая ставка все-таки снижается, и, хотя большинство экспертов называют переломным для спроса показатель в 13-14%, динамика вниз – для части покупателей уже повод для оптимизма. По данным Frank RG, год назад треть ипотечников пользовались рыночными возможностями, в начале года этот показатель упал до 18%, но к августу вновь вырос до 23%. Очевидно, в надежде, что и дальше ставку будут опускать.
Какие из нововведений, вступающих в силу в 2026-м году, хороши, а какие не очень – понятно. Возможность рефинансировать комбинированную ипотеку для тех, кто приобретал одновременно и по льготной, и по рыночной – вроде плюс. Правда, эта мера никак не стимулирует новых покупателей. Решение ограничить льготное кредитование не одним заемщиком, а одной семьей – напротив, минус. Но опять-таки не исключено, что в моменте рынок чуть оживет – те, кто имел право на две семейные ипотеки, но почему-то медлил, могут ускориться до начала февраля.
Но как это повлияет на рынок? Сейчас застройщики чуть больше трети жилья продают через госпрограммы, чуть больше, чем, скажем, за наличные. В 2021-м на пике сделок с льготной ипотекой таковых был 61%. Так что нынешние колебания ситуацию принципиально спрос не изменят, и уж точно никак не повысят «адресность», то есть не помогут реально нуждающимся в улучшении жилищных условий — и имеющим формальное право воспользоваться льготами.
Государство понять можно. Его дилемма: поддерживать бизнес или простых граждан. В теории хотелось бы решить обе задачи, но на практике сейчас это не получается. Вот когда в 2020-м на полную катушку работали все льготные программы, покупать ринулись и не самые обеспеченные люди. Но тогда экономика была другой, и, кажется, уверенности в завтрашнем дне было больше.
В заключение. На «Жилищном конгрессе» в Москве, отвечая на вопрос, какие условия льготной ипотеки были бы идеальны, один топовый застройщик сказал прямо: «Да не нужна нам вообще льготная ипотека. Рынку нужна ипотека рыночная. Чтобы одинаковые и приемлемые условия для всех». Тут не поспоришь. Но пока ждем.
И в абсолютных цифрах показатели такие же. После жесткого падения в начале этого года началось оживление. В августе 2024-го заемщикам выдали 382 млрд рублей, в январе всего 131 млрд, а в августе 2025-го рекордные 408 млрд.
Смотрим дальше: ключевая ставка все-таки снижается, и, хотя большинство экспертов называют переломным для спроса показатель в 13-14%, динамика вниз – для части покупателей уже повод для оптимизма. По данным Frank RG, год назад треть ипотечников пользовались рыночными возможностями, в начале года этот показатель упал до 18%, но к августу вновь вырос до 23%. Очевидно, в надежде, что и дальше ставку будут опускать.
Какие из нововведений, вступающих в силу в 2026-м году, хороши, а какие не очень – понятно. Возможность рефинансировать комбинированную ипотеку для тех, кто приобретал одновременно и по льготной, и по рыночной – вроде плюс. Правда, эта мера никак не стимулирует новых покупателей. Решение ограничить льготное кредитование не одним заемщиком, а одной семьей – напротив, минус. Но опять-таки не исключено, что в моменте рынок чуть оживет – те, кто имел право на две семейные ипотеки, но почему-то медлил, могут ускориться до начала февраля.
Но как это повлияет на рынок? Сейчас застройщики чуть больше трети жилья продают через госпрограммы, чуть больше, чем, скажем, за наличные. В 2021-м на пике сделок с льготной ипотекой таковых был 61%. Так что нынешние колебания ситуацию принципиально спрос не изменят, и уж точно никак не повысят «адресность», то есть не помогут реально нуждающимся в улучшении жилищных условий — и имеющим формальное право воспользоваться льготами.
Государство понять можно. Его дилемма: поддерживать бизнес или простых граждан. В теории хотелось бы решить обе задачи, но на практике сейчас это не получается. Вот когда в 2020-м на полную катушку работали все льготные программы, покупать ринулись и не самые обеспеченные люди. Но тогда экономика была другой, и, кажется, уверенности в завтрашнем дне было больше.
В заключение. На «Жилищном конгрессе» в Москве, отвечая на вопрос, какие условия льготной ипотеки были бы идеальны, один топовый застройщик сказал прямо: «Да не нужна нам вообще льготная ипотека. Рынку нужна ипотека рыночная. Чтобы одинаковые и приемлемые условия для всех». Тут не поспоришь. Но пока ждем.
Автор: Филипп Березин
Генеральный директор ГК «КЕЛЕАНЗ Медикал» 
Директор юридической компании «ЛексКледере консалтинг» 
Руководитель ФНС 
Председатель комиссии по транспорту Законодательного собрания Петербурга