Юрий Грудин: об основных заявлениях Минстроя и ДОМ.РФ на ПМЭФ-2025

Рентабельность российских застройщиков будет снижаться ещё больше, заявил на экономическом форуме в Петербурге замглавы Минстроя Никита Стасишин. По его словам, среди мер поддержки подготовлена программа субсидирования проектного финансирования. В свою очередь, глава Минстроя Ирек Файзуллин рассказал, что распроданность жилых проектов не превышает 60%, передаёт РИА Новости. В правительстве обеспокоены тем, что приток средств дольщиков в этом году оценивается всего в 700 или 800 млрд рублей, а для устойчивой работы системы требуется в два раза больше. При этом глава госкомпании «ДОМ.РФ» Виталий Мутко в эфире НТВ подчеркнул, что рынок адаптировался к жизни без массовой льготной ипотеки, поэтому он не видит риска банкротств застройщиков, а также «пузыря» в сфере жилищного строительства. Основные темы, связанные с девелопментом, на площадке ПМЭФ шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов обсудил с основателем и генеральным директором строительной компании Formula City Юрием Грудиным.

Максим Морозов: Никита Стасишин, замглавы Минстроя, сказал, что рентабельность российских застройщиков будет снижаться ещё больше. По его словам, среди мер поддержки подготовлена программа субсидирования проектного финансирования. Что вы можете сказать по поводу этого прогноза? И при каких условиях сработает названная Стасишиным мера поддержки?

Юрий Грудин: Безусловно, ставка давит на нас — сейчас рентабельность проектов уходит на существенные финансовые расходы. Именно поэтому мы не видим на рынке массу новых проектов. Это, в том числе бьёт по инвестиционному циклу.

Строительство — дело инертное: на каждый проект в среднем уходит от 3 до 5 лет. Через какое-то время мы увидим, в том числе и дефицит проектов, даже при лучшей конъюнктуре со ставкой и ипотекой.

Конечно, нам необходимы меры поддержки проектного финансирования. Сейчас наблюдается достаточно серьёзный дисбаланс непроданного жилья от проданного. Некоторые проекты уже оказались на грани нулевой прибыльности. Если меры поддержки не появятся, последствия будут не очень хорошие.

Максим Морозов: В свою очередь, глава Минстроя Ирек Файзуллин рассказал, что на данный момент «распроданность» жилых проектов не превышает 60%. В правительстве обеспокоены тем, что приток средств дольщиков в этом году оценивается примерно в 700-800 миллиардов. При этом для устойчивой работы системы требуется в два раза больше. Разделяете ли вы эти опасения?

Юрий Грудин: Министр лучше знает среднюю температуру по больнице. Конечно, каждый проект уникален и у каждого проекта — своя статистика. Тем не менее общая тенденция потери спроса на фоне высокой ипотечной ставки, безусловно, есть.

Очень важно, чтобы те механизмы государственного регулирования, которые вовремя были введены в виде проектного финансирования со стороны банков, не остановились и системно не исчезли.

В этом случае необходимо принимать меры к стимулированию спроса.

Максим Морозов: Если говорить не о строительных издержках в себестоимости, то каков потенциал их снижения?

Юрий Грудин: Открою секрет, что непосредственно на СМР уходит 50% от стоимости проекта. Ещё около 20% — на землю. Это прямые издержки на проект, в то время как 30% в себестоимости — это все косвенные издержки. Безусловно, они зависят и от времени: деньги-время-стоимость.

Текущая ставка накладывает свой отпечаток не на прямые затраты, связанные с СМР.

Хотя последние тоже растут: производители материалов не могут не реагировать на их изменённую себестоимость, а мы, соответственно, покупаем эти материалы у рынка. В этой ситуации нужно сокращать сроки, и здесь административные барьеры в первую очередь влияют на стоимость проекта. Нужно каким-то образом уменьшить долю финансовых затрат.

То, что сегодня рынок сократится в конечной стоимости на 30%, это миф. Помимо собственной себестоимости, мы все под ковенантами банков. Они, в свою очередь, не согласятся терпеть такие убытки, даже если мы все обанкротимся.

Максим Морозов: Некоторые девелоперы грустно шутят, что после принятия реформы 214 Федерального Закона, регулятором на рынке стал не столько Минстрой, сколько Центробанк и вся банковская система.

Юрий Грудин: Эти опасения были ещё до принятия данного закона. Сейчас мы ощущаем эти риски в полной мере, но введение было своевременным.

Глобально стройки не остановились: они ведутся и финансируются банками. Так что мы не имеем эффекта остановки отрасли.

Максим Морозов: Закончим на духоподъёмном прогнозе от Виталия Мутко. В эфире телеканала НТВ глава госкомпании ДОМ.РФ заявил, что рынок адаптировался к жизни без массовой льготной ипотеки. Поэтому лично Мутко не видит риска банкротств застройщиков и образования пузыря в сфере жилищного строительства.

Юрий Грудин: Конечно, системному банку виднее. Напомню, что мы подписали с ними соглашение о стратегическом партнёрстве. Системный банк действительно понимает проблемы отрасли и во многом идёт навстречу с теми ковенантами и сроками, которые были изначально заложены, графиками продаж.

Мы видим их поддержку и надеемся, что вместе нам удастся воплотить в жизнь этот оптимистичный прогноз.