Александр Полещук: о привлечении инвесторов в жилой проект с помощью ЗПИФ

Стоимость активов под управлением УК в 2024 году увеличилась на 25% и превысила отметку в 26 триллионов рублей. Как сообщили в Центробанке, основной прирост средств обеспечили закрытые паевые инвестиционные фонды. Драйвером этого сегмента рынка стали индивидуальные ЗПИФ, также сохраняется интерес к фондам недвижимости. Одним из примеров стал презентованный на Петербургском международном экономическом форуме закрытый паевой инвестиционный фонд «Евгеньевский». С его помощью компания Formula City планирует привлечь инвесторов в одноимённый жилой квартал в историческом центре города. Подробнее об особенностях развития рынка коллективных инвестиций в интервью шеф-редактору Business FM Петербург Максиму Морозову на площадке ПМЭФ рассказал управляющий партнёр и соучредитель УК «Красный мост» Александр Полещук.

Максим Морозов: Как можно оценить развитие рынка паевых инвестиционных фондов? Какие модели сегодня наиболее востребованы?

Александр Полещук: По статистике, опубликованной Центральным банком, за послание два года рынок коллективных инвестиций растёт темпами от 50%. Сейчас в России зарегистрировано порядка трёх тысяч различных фондов, 90% из которых составляют закрытые паевые инвестиционные фонды. При этом в структуре подобных активов ЗПИФ только 10% приходится на недвижимость различных классов.

Максим Морозов: С чем это связано?

Александр Полещук: Традиционно недвижимость приобретается непосредственно инвесторами напрямую: либо, как физическими лицами, либо компаниями.

Только в последнее время в ПИФы стали паковать объекты недвижимости, которые генерируют стабильный денежный поток. За минувшие два года эти фонды начали вызывать достаточно большой интерес у инвесторов.

С одной стороны, они имеют очень хороший базовый актив — недвижимость. Люди привыкли доверять недвижимости. С другой, генерируется стабильный арендный поток, который распределяется между пайщиками. В среднем доходность таких фондов выше, чем доходность банковских депозитов. Она сопоставима с надёжными облигациями.

Максим Морозов: Давайте разберём на конкретных примерах: на ПМЭФ презентовали ЗПИФ «Евгеньевский». По каким критериям вы его оцениваете?

Александр Полещук: ЗПИФ «Евгеньевский» немного выбивается из концепции фондов, которые связаны с арендной недвижимостью. Это фонд для квалифицированных инвесторов. Его основная идея – это инвестиции в строящуюся недвижимость класса «делюкс» и заработок на приросте её стоимости после окончания строительства. Это достаточно камерный фонд. Мы не планируем привлекать туда большое количество инвесторов по нескольким причинам. Во-первых, проект относится к классу «делюкс». Во-вторых, это фонд для «квалов», мы ориентируемся на профессионального инвестора, который обладает значительным капиталом и может оценить и взвесить риски. Кроме того, для него инвестиции в наш фонд не будут критичными. Это инвестиция для того, чтобы диверсифицировать свой портфель по доходности.

Максим Морозов: На данный момент все находятся в сопоставимых внешних условиях. Тем не менее за аудиторию нужно конкурировать. Что будет тем самым конкурентным преимуществом на рынке?

Александр Полещук: Исключительно ожидаемая доходность. Инвестор может обменять её на риск. Он будет взвешивать: положить ли ему деньги на депозит под условные 18-19% годовых или купить ОФЗ с доходностью 13-14%. У нас горизонт инвестирования составляет пять лет. Это может быть неким преимуществом.