ЦБ 25.09
$58.10
56.48
ММВБ 25.09
$61.94
63.9
BRENT 25.09
$115.54
7291
RTS 25.09
1210.54
Telega_Mob

Василий Селиванов: «Если строить социнфраструктуру за счёт бюджета, кв. метр подешевеет на 11 тысяч»

Гость программы - руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов
Интервью

Фото: Александра Русакова

Заявление Владимира Путина о том, что у государства есть исторический шанс решить жилищную проблему россиян, похоже, не нашло отклика в Петербурге. По словам девелоперов, снижение стоимости квартир по-прежнему сдерживает тот факт, что городские власти перекладывают создание социальной инфраструктуры на строительные компании, то есть – на будущих покупателей. О том, с чем связаны основные издержки и как их сокращение отразилось бы на цене жилья, а также о предложениях по доработке ключевого для отрасли 214 Федерального закона – в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с руководителем холдинга LEGENDA Василием Селивановым.

Максим Морозов: В студии Максим Морозов. Сегодня у нас в гостях руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов. Василий, здравствуйте!

Василий Селиванов: Здравствуйте, Максим!

Максим Морозов: В июле на заседании Совета по стратегическому развитию национальным проектам Владимир Путин заявил, что для снижения себестоимости квадратного метра, необходимо снижать издержки в строительстве. Это принципиальный вопрос, особенно для Петербурга. С чем связаны издержки в нашем городе?

Василий Селиванов: Сегодня полная себестоимость строительства, вернее строительная часть этой себестоимости, составляет 50-60%. Все остальное – расходы не связанные непосредственно со строящимся домом.

Максим Морозов: Что это? Компенсация бюрократических проволочек? Пресловутый коррупционный фактор? Отношения с монополистами?

Василий Селиванов: В первую очередь, в Петербурге очень высокая цена земли. Подготовленной земли нет. Застройщики приобретают в основном земельные участки, не имеющие градостроительной подготовки, и в непредсказуемый срок готовят.

Максим Морозов: Кот в мешке по сути.

Василий Селиванов: Да. Ты смотришь на городские градостроительные документы и видишь, что здесь можно, например, построить жилой дом. А когда ты сможешь получить документацию, не знает никто. Ты можешь совершить прорыв и сделать это за год, а можешь заниматься участком и 5, и 7, и 10 лет. Таких примеров в городе много. Сегодня многие участки приобретаются с использованием банковских кредитов. Банки финансируют приобретение…

Максим Морозов: Кредиты нужно обслуживать. Инфляция и…

Василий Селиванов: Это первый аспект по сути сокращения сроков оформления документации, а главное – снижения рисков. У застройщика должно быть четкое понимание, что территория обладает такими градостроительными возможностями. Застройщику нужна предсказуемость в объемах и сроках получения документации. Потом серьезнейший аспект – у нас очень высокая стоимость подключений. Мы давно обогнали уже, по-моему, все мировые аналоги. Я не знаю, возможно есть где-то места…

Максим Морозов: Да, 200 стран в мире. Наверняка, найдется.

Василий Селиванов: Где на техусловия стоят дороже, но это все перекладывается в себестоимость и компенсируется покупателем. Серьезнейший аспект, о котором мы постоянно говорим, изо дня в день, – это социальная инфраструктура. Расходы на строительство школ и детских садов, а часто еще и дорог внутриквартальных, за границами участка строительства перекладываются на застройщиков.

Максим Морозов: Мне кажется, что нужно четко проартикулировать, что эти затраты перекладываются на застройщиков и следом закладываются в квадратный метр, и это платят горожане.

Василий Селиванов: Когда власть говорит «за счет средств застройщика», мы это однозначно понимаем – включено в себестоимость проекта. Соответственно, это компенсирует покупатель. Сегодня средний размер затрат застройщика на обеспечение социальной инфраструктуры составляет 10-12 тысяч рублей в метре.

Максим Морозов: То есть это потенциал для снижения стоимости?

Василий Селиванов: Это прямой потенциал для снижения. У меня здесь позиция однозначная: это расходы, которые не должен нести застройщик. В моем представлении, надо разделить обязанность и ответственность застройщика, он должен работать в границах участка и отвечать за качество проекта, а город ему должен обеспечить дороги и социальные условия. Эта функция городская. Если на это нет средств в бюджете, надо развивать бюджет.

Максим Морозов: Какие у вас существуют предложения, или какие предложения вам кажутся наиболее актуальными по вопросу социальной инфраструктуры, по вопросу взаимодействия с монополистами, по вопросу контрольно-надзорной деятельности? Что можно поправить, интенсифицировать, улучшить?

Василий Селиванов: Я считаю, что если сейчас федеральная власть принципиально считает возможным в ближайшие годы, в рамках, кстати, установленных планов в национальном проекте, наращивать жилищное строительство, то нужно сделать простые вещи: финансировать инфраструктуру, обеспечить возможность полномасштабного строительства. Это как раз то самое государственное финансирование, те самые субсидии на финансирование социальной инфраструктуры. Второе – сроки и процедуры согласования. В этом смысле здесь федеральные власти делают достаточно много. Я, в общем-то, вижу интенсивность и решений, и настроя федеральных властей, чего, я, конечно, не чувствую на местном уровне.

Максим Морозов: Поправки в 214-й закон приведут к увеличению себестоимости жилья: разные эксперты говорят по-разному, от 15 до 25 процентов может быть подорожание. Введение эскроу-счетов, отмечают некоторые аналитики, трансформировало рынок так, что регулятором теперь де-факто является не Минстрой, а Центробанк и банки. В чем особенность работы девелоперов с банками в новых условиях?

Василий Селиванов: Отрасль пока еще переходит на новые проекты и надо сказать, что сегодня доля проектов, которые ведутся по старым правилам, все-таки больше. Сегодня в Петербурге 70% проектов ведется по старым правилам. Все наши текущие стройки, в частности, тоже ведутся по старым правилам. Новые проекты будут вестись по новым с использованием эскроу. В этом определенный плюс есть, некая плавность перехода. Потому что работать по новой модели сложнее процедурно. Безусловно, она добавляет затрат. Я соглашусь с тем, что это точно дороже и не меньше, чем на 10 %. Не только застройщик теперь принимает решение, а банк должен до начала проекта взять на себя риск безусловной достройки этого проекта, что бы с ним не случилось. Это очень важно. Те застройщики, которые с банками давно работали по проектному финансированию, мы в частности… Текущие все проекты все равно ведутся с использованием проектного финансирования, выстраивая опыт работы с банками, переход на новые правила, мы не видим в нем процедурных сложностей. Другое дело, что банки теперь являются обязательным участником. Это такая сторона в треугольнике, когда есть рынок, застройщик и банк. Включение обязательного проектного финансирования на любой дом через эскроу – это прямое удорожание. Это радикальное снижение рисков для дольщиков, но в обмен на увеличение стоимости и пока, я считаю, в обозримой перспективе на серьезное сокращение предложения.

Максим Морозов: Какую трансформацию вы наблюдаете?

Василий Селиванов: Банк теперь не оценивает застройщика: сколько он построил, какой он старый на рынке, новый… Это перестало иметь значение. Имеет значение конкретный проект: насколько он устойчив, насколько он ликвиден, насколько банковские стресс-сценарии проект выдерживает.

Максим Морозов: Депутаты настаивают на том, что нужно разрешить раскрытие эскроу-счетов уже на этапе ввода дома в эксплуатацию, а не после того, как первая квартира в проекте будет оформлена – это одно из…

Василий Селиванов: Эти поправки сейчас проходят, да.

Максим Морозов: … нововведений, да. Что на ваш взгляд требует дальнейшей доработки и корректировки?

Василий Селиванов: Я считаю, что к этому мы придем. Вопрос в том, как быстро и насколько последовательно. Это поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Собственно, как это принято и в мире. Потому что, когда мы ссылаемся на опыт развитых стран, мы всегда ссылаемся очень избирательно. Основная практика использования эскроу-счетов и практика финансирования жилищного строительства строится на поэтапном раскрытии.

Максим Морозов: Это логично.

Василий Селиванов: Это логично. Это радикально снижает процентную нагрузку. Сейчас получается, что в любом проекте вся стоимость проекта рано или поздно превратится в ссудную задолженность. И какая бы льготная ставка не была, и как бы она не была покрыта средствами дольщиков на эскроу-счетах, это все равно очень большая база. Возьмем достаточно большой проект в 30-50 тысяч квадратных метров жилья. Капитал проекта к концу строительства будет составлять…

Максим Морозов: Больше миллиарда.

Василий Селиванов: Больше 5 миллиардов.

Максим Морозов: Больше 5 миллиардов.

Василий Селиванов: Это будет база для начисления процентов ежемесячно. Сейчас нужно максимально быстро за короткий срок понять ограничения работы в новой модели. Цыплят надо считать по осени. Мы все узнаем и поймем насколько эта модель эффективна, только когда эти эскроу-счета раскроются, погасят всю задолженность перед банком, и у застройщика после этого еще должно что-то остаться.

Максим Морозов: Необходима ли дальнейшая корректировка 214-го закона? Либо наоборот, потому что есть противоположная позиция – оставьте, как есть, дайте поработать немножко без волатильности.

Василий Селиванов: Действительно, мы все сбились со счета в изменениях в 214-ый. Если государство приняло принципиальное решение переходить на новую модель, то давайте уже перейдем на новую модель и начнем по ней работать. Надо закрыть проекты, которые открыты по проектному финансированию по новым правилам. Смотреть, как эти проекты реализованы. Я думаю, что сейчас, наверное, метаться не надо. Просто по мере замещения новыми проектами по новым правилам старых проектов, мы придем к пониманию, что слишком высока плата за удержание остатков на счетах до конца строительства. Доля процентных расходов по проектному финансированию в структуре себестоимости слишком высока, то есть это гарантия для дольщика, но за его счет. Причем очень высокая плата за эти гарантии. Я считаю, что не так сильно возрастут риски, насколько снизятся процентные расходы, если мы будем постепенно приходить к поэтапному раскрытию.

Максим Морозов: Абсолютно согласен. Василий, спасибо!

Василий Селиванов: Спасибо, Максим!

Максим Морозов: Напомню, в студии Business FM был руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов. Программу вел Максим Морозов. Держитесь курса.

Автор:
Поделиться
Комментировать Связь с редакцией
Выделите опечатку и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отправить сообщение об ошибке.

Рекомендуем

В каких направлениях развиваются сервисные апартаменты? Что из элементов инфраструктуры является обязательным, а что — факультативным? В чём на практике…
Сейлз-хаусы постепенно вытесняют привычные отделы продаж. Многие крупные российские компании уже перешли на новый маркетинговый формат. Один из аспектов…
Как рынок апартаментов переживает санкционный кризис? Из каких составляющих складывается успешность сервисного апарт-отеля? Каков порог «входа» для инвесторов,…
В связи с трендом на переезд за город петербуржцы всё чаще задумываются о строительстве собственного дома. Один из принципиальных вопросов: как выбрать…

Комментарии

    Выделите опечатку и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отправить сообщение об ошибке.