ЦБ 28.01
$69.34
75.41
ЦБ 27.01
$69.13
75.33
ММВБ 27.01
$69,42
<75,37
BRENT 27.01
$88.86
6162
RTS 27.01
991.49
Telega_Mob

ДЕНИС КУЛИК: Если отменят льготную ипотеку, то ставка вырастет до 9,5%

Цены на квартиры премиум-класса в новостройках Петербурга за три года выросли вдвое. Сейчас за квадратный метр просят более 450 тыс. рублей, подсчитали аналитики компании Nikoliers. В бюджетном сегменте, по словам экспертов, ситуация схожая. Причем, несмотря на определенную стагнацию рынка, девелоперы не спешат снижать стоимость. На то есть фундаментальные причины. Другое дело, что в перспективе это может создать серьезные проблемы для отрасли в целом. Ситуацию обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсудил с первым заместителем руководителя компании «Л1» Денисом Куликом.

ФОТО: Пресс-служба компании «Л1»

Максим Тихонов: Одна из главных тем последнего времени — это скорое окончание программы льготной ипотеки, которую, вероятнее всего, продлевать не будут: об этом ранее заявлял Минфин. Чем это грозит рынку недвижимости? Насколько значима роль этой меры поддержки для представителей отрасли?

Денис Кулик:

За последние полгода рынок недвижимости просел, по нашим оценкам, примерно на 50%. При этом льготная ипотека занимала примерно 90%. Соответственно, если отменят льготную ипотеку — ставка, я считаю, увеличится до 9-9,5%.

С точки зрения финансовой составляющей, это не очень критично. Но с точки зрения психологии людей, в моём представлении, не совсем комфортно платить большие проценты в надежде, что когда-нибудь их снова сделают меньше. Я оцениваю, что в ближайшие четыре-пять месяцев просадка будет ещё на 20-30% от объёма, который существует сегодня. Это связано, во-первых, с тем, что люди не хотят нести деньги в непростой ситуации и, во-вторых, падение доходов населения тоже здесь имеет значение.

Максим Тихонов: Какая сегодня просадка?

Денис Кулик: По нашим оценкам, просадка год к году 40-50%, 2021 год был довольно хороший.

Максим Тихонов: Что в итоге будет с ценами на квартиры? Ранее эксперты спрогнозировали, что потенциальная стагнация на рынке как раз может привести к их падению. На ваш взгляд, какие могут быть цифры в будущем?

Денис Кулик: Просадка идёт уже полгода. При этом мы не наблюдаем на рынке большой просадки по ценам. Даже статистика сентября показывала, что рынок чуть-чуть увеличил цены. Практически все застройщики сейчас находятся на проектном финансировании с использованием эскроу-счетов. 2021 год, за который они довольно хорошо пополнили эти счёта, позволяет сегодня, избегая маржин-коллов у банков, продолжать спокойно финансировать и стоять в тех же самых ценах.

Себестоимость строительства с 2020 года очень сильно увеличилась за счёт нагрузки в виде социальной инфраструктуры, которую вводит правительство. Она составляет примерно 20-25% от затратной части. Поэтому маржинальность новых объектов сейчас не очень большая.

Соответственно, если будет падение, оно будет максимум на 10%, иначе бизнес будет становиться нерентабельным.

Максим Тихонов: Дополнительного стимула покупать недвижимость у клиентов не будет?

Денис Кулик: Стимул покупать недвижимость есть всегда, потому что, в моём представлении, 95% жителей России нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Нет предела совершенству. Просто в данной ситуации они немножко постоят и подождут, когда или правительство даст определённые скидки, или в данной ситуации правительство Санкт-Петербурга уменьшит свои социальные нагрузки. И тогда застройщики с удовольствием опустят цены.

Максим Тихонов: Ещё одна тема, которую тоже хотелось обсудить. Недавно аналитики NF-GROUP посчитали, что доля Петербурга в объёме инвестиций в недвижимость России может снизиться по итогам 2022 года до 20%. Годом ранее, для сравнения, на Северную столицу приходилось почти треть общероссийского объёма инвестиций по недвижимости. Какова, на ваш взгляд, причина спада именно в этом сегменте, и чего ждать в перспективе?

Денис Кулик: Так как в принципе упали инвестиции в недвижимость по всей России, потому что мы имеем связи со всеми регионами, причём в регионах они упали намного больше, чем в Санкт-Петербурге, это может быть связано только с одним. Пошёл перекос в сторону Москвы и Московской области, где, скорее всего, падение меньше. Поэтому в данной ситуации я не совсем согласен с этой оценкой.

Максим Тихонов: На какие объекты спрос остаётся стабильным? Мы с вами поговорили о нестабильности, а какие объекты остаются стабильными? Что рассматривают клиенты для инвестиций в первую очередь?

Денис Кулик: В основном, сегмент остался тот же самый. Рассматривают маленькие квартиры и, соответственно, более дешёвые. Также рассматривают объекты, находящиеся в хороших локациях. Сейчас интерес клиентов уже начал больше акцентироваться на практически готовой недвижимости. В наших объектах, например, в «Шекспире», маленьких квартир уже практически не осталось. Интерес как был, так и остался.

Сейчас просадка идёт по объектам элит- и бизнес-классов, то есть, по сути, по дорогим объектам. Потому что, как я говорил, 90% — это ипотека с господдержкой, там стоит лимит по цене.

Это люди, которые идут покупать квартиры в эконом- и премиум-классах.

Максим Тихонов: Как сегодня обстоит ситуация с импортозамещением? В начале года стало понятно, что многое из того, что ранее поставлялось из-за рубежа или локализованными компаниями, будет в перспективе недоступно. Особенно остро, насколько я помню, стояла проблема лифтов. Какие решения были приняты бизнесом, чтобы справиться с дефицитом?

Денис Кулик: Наша компания вопрос импортозамещения решила. В принципе, в стройке импортных материалов было не так много, как в других отраслях промышленности. Если говорить о проблеме с лифтами, то наша компания перешла на китайские лифты. С точки зрения качества и удобства, они не очень сильно отличаются от европейских, тем более, очень большое количество европейских лифтов собиралось в Китае. Немножко увеличился срок поставки из-за логистики, но в данной ситуации мы просто закладываем это в наши заказы, и проблемы в этом вопросе пока не видим.

Максим Тихонов: Какие позиции ещё остаются проблемными?

Денис Кулик:

Проблемная позиция — электроника, которая связана с «умными» домами, с удобством людей и дальнейшей эксплуатацией. Сейчас ищем замены, выходим на китайский рынок.

Максим Тихонов: В перспективе года можно будет решить все основные проблемы, я правильно понимаю?

Денис Кулик: Я думаю, в принципе, они решены уже сейчас. Просто изменилось время поставки. В течение года это всё точно будет решено.

Максим Тихонов: Не последний аспект — стоимость стройматериалов. Удалось ли здесь стабилизировать рынок, и возможно ли дальнейшее «ралли»?

Денис Кулик: Весной стройматериалы взлетели очень сильно. После этого, когда курс доллара опустился, начали решать вопросы логистики, материалы упали, но не до уровня 2021 года. Сегодня они более-менее стабилизированы, и поставщики опять перешли на нормальные долгосрочные контракты с фиксированными ценами. Если не произойдёт ничего сверхъестественного, ничего не должно измениться.

Максим Тихонов: Какие прогнозы на следующий год? Какие риски видятся на горизонте? Какая помощь требуется со стороны властей?

Денис Кулик: Перспектива самая радужная. Рассчитываем, что ситуация пойдёт в сторону улучшения, всё будет возвращаться к нормальной, спокойной жизни, к которой мы все привыкли за последние 20 лет. Помощь от властей в данной ситуации? Как вам сказать? Чтобы не мешали.

Максим Тихонов: Как обычно.

Денис Кулик: Да, как обычно, не мешали. Есть позиция, что с ростом рынка, с точки зрения государства, они правильно делали, нагружая застройщиков и убирая сверхприбыль. Но сейчас в ситуации, когда маржинальность маленькая, объём рынка падает — рассмотрели бы вопрос снижения социальной нагрузки, рассмотрели бы вопрос об уменьшении административных барьеров, рассмотрели бы вопрос об изменении правил игры. Правила игры на этом рынке меняются каждые три месяца разными ведомствами, это осложняет нашу работу.

Автор:
Поделиться
Комментировать Связь с редакцией
Выделите опечатку и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отправить сообщение об ошибке.

Рекомендуем

Во второй половине I квартала 2022 года внешние условия для российской экономики кардинально ухудшились. Это сказалось и на страховом рынке. Банк России…
С какими потерями и приобретениями заканчивает 2022 год банковская сфера, в чем заключаются актуальные тренды отрасли, и на какие валюты можно делать ставки…
Все меньше времени остается до самой волшебной ночи в году! Уже скоро мы поднимем бокалы и загадаем самое сокровенное желание, надеясь, что оно обязательно…
Объем e-commerce на фармацевтическом рынке России за первые три квартала существенно превысил показатели всего 2021 года. Онлайн-аптеки смогли продать…

Комментарии

    Выделите опечатку и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отправить сообщение об ошибке.