Кто должен отвечать за посетителей ТЦ и ТРК, которые не носят маски и перчатки?

В Петербурге торговые центры возобновили работу почти на два месяца позже, чем в Москве. Ограничения сняли лишь 27 июля после того, как управляющий партнёр Fort Group Максим Левченко лично обратился к губернатору. Спустя неделю Александр Беглов пригрозил закрыть ТЦ, которые не соблюдают меры безопасности. Операторы призвали не делать их «козлами отпущения», поскольку они не могут заставить посетителей постоянно носить средства защиты. Некоторые покупатели вступают в конфликт с охраной и вызывают полицию, утверждая, что им незаконно запрещают посещать торговый центр без маски. Непростую ситуацию в одной из ключевых отраслей городской экономики шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов обсуждает с управляющим директором Российского совета торговых центров Олегом Войцеховским.

Максим Морозов: В период пандемии одни из пострадавших бизнесов – это торгово-развлекательные и торговые центры. Денис Мантуров недавно давал интервью ТАСС, говорил, что падение оборота непродовольственной торговли, общепита и бытовых услуг на сегодняшний день составляет около 80%. Он как раз про торговые центры говорил. Как можно оценить потери отрасли в денежном выражении?

Олег Войцеховский: Давайте разделим ритейл и экономику, которая крутится именно в торговых центрах. К настоящему времени по усредненному торговому центру – средняя температура по больнице – прямые убытки накопились в размере 100-120 млн рублей. И они еще будут копиться, то есть пик убыточности не пройден.

Максим Морозов: Из чего складываются убытки, какие основные составляющие?

Олег Войцеховский: Прежде всего, это арендный доход. Арендный доход у нас за срок, пока торговые центры не работали, можно сказать, стремился к нулю. У кого-то он был 10-15% – это, в общем, нормальная, средняя величина для этих месяцев простоя. Просто не откуда было брать денег. При этом торговый центр все-таки должен был нормально работать, поскольку открыты магазины, в которых продаются товары первой необходимости, и фактически все затраты на его эксплуатацию сохранялись в полном размере, как если бы он был открыт нормально и целиком. Очень большая подмога арендаторам – то, что торговые центры очень быстро договорились, что во время простоя арендная плата, в общем-то, и стремится к нулю, из-за чего арендные доходы так упали. И поэтому арендаторам легче выжить. В результате чего очень низкая доля ухода арендаторов из торговых центров, и еще меньше арендаторов ушло, потому что разорилось. Сейчас средняя ротация, то есть уход арендаторов, в очень качественных торговых центрах не достигает даже 1%, а в среднем по отрасли это где-то 2,5%. И я бы сказал, что это сопоставимо с абсолютно нормальным временем работы торговых центров.

Максим Морозов: Олег Викторович, как вы оцениваете риск банкротства самих торговых центров, торгово-развлекательных центров?

Олег Войцеховский: Я оцениваю этот риск достаточно реалистично. Вполне может быть, причем еще прямые убытки не кончили копиться, они продолжают набираться. 1 июля закончился мораторий на действия ФНС, связанные с неуплатой налогов вовремя. До 1 июля можно было задерживать уплату налогов и никаких санкций тебе не полагалось. После 1 июля, конечно, торговые центры не могут уплатить все налоги, потому что просто-напросто не с чего, денег не приходило. Но, тем не менее, пошли требования об уплате, если эти требования не реализуются, то, как обычно, может быть блокировка счета. Счет блокируется, организация, эксплуатирующая торговый центр, работать не может, следовательно, торговый центр будет закрываться.

Максим Морозов: Счетно, наверное, сложно сказать, но хотя бы в процентах – доля, сколько мы можем потерять торговых центров в целом по России и в крупных мегаполисах?

Олег Войцеховский: В общем, инфраструктура торговых центров достаточно ровная по всей России, поэтому можно прямо сказать обо всей России, это будет та же цифра и для мегаполисов. Это как минимум 20-25% тех, кто находится в зоне риска. Я ни в коем случае не говорю, что обязательно через некоторое время закроется четверть российских торговых центров, но прямой риск имеется где-то для 25%.

Максим Морозов: Те, кто закроются, обанкротятся, путь какой? Это укрупнение, они будут поглощены другими операторами?

Олег Войцеховский: Сложная картина. Какие-то торговые центры – если они закроются, я все-таки в сослагательном наклонении говорю – если они закроются, могут некоторое время и простоять закрытыми. У всех ситуация не очень хорошая в девелоперских компаниях, и даже если какие-то укрупнения произойдут, то мгновенного перезапуска закрытых торговых центров ожидать вряд ли приходится. Соответственно, торговые центры, которые будут оцениваться как перспективные к реконцепции, к дальнейшему развитию, могут перейти к более крупным девелоперам, какие-то торговые центры могут остаться стоять на определенное время. У нас прошел достаточно большой период, когда мы живем с торговыми центрами. Многие строились в начале 2000-х, они полностью отработали себя, стоят на хорошем месте – почему бы вместо них не построить что-то другое, потому что все время вводятся новые торговые центры, площади заменяются, проблем с этим нет.

Максим Морозов: В июле Российский совет торговых центров обратился к губернатору Петербурга Александру Дмитриевичу Беглову с предложением о поддержке торговых и торгово-развлекательных центров. Чем было вызвано обращение, и как в целом вы оцениваете ситуацию в Санкт-Петербурге?

Олег Войцеховский: Вызвано оно было тем, что фактически торговые центры в Санкт-Петербурге оказались одними из наиболее долго закрытых после 28 марта. Сначала они были в списке 30-ти регионов, где еще не в полном размере запущены непродовольственные магазины, потом они вошли в 20-ку, потом в 10-ку, и так далее. Поэтому было понятно, что стоит обратиться и просто обратить внимание на то, что фактически получается дисбаланс в Санкт-Петербурге. Достаточно хорошо все работает, функционирует общественный транспорт, туристические зоны на полную. Они не считаются, видимо, такой сильной зоной риска, а вот торговые центры, где на полную абсолютно принимаются все меры для того, чтобы не распространялась инфекция, где действительно чистая зона, то есть ты с улицы сначала попадаешь в галерею торгового центра, где идеальная чистота, ты должен быть в маске и перчатках, где все время происходит дезинфекцию, и уже после этого попадаешь в магазин. То есть это действительно объект очень хорошо защищенный. И почему-то никак нельзя их открыть.

Максим Морозов: Нашлось ли понимание, почему такая задержка в Петербурге?

Олег Войцеховский: Понимания до сих пор нет, нет его и по большинству тех регионов, которые были закрыты дольше всего. Достаточно сложная информация, это еще связано с тем, что все-таки ситуация такая, видимо, впервые. Очень возможно, что различные ветви, органы государственной власти пока какие-то вещи отрабатывали, взаимодействие, и как раз где-то в течение недели после того, как мы написали письмо, после того, как обращались ведущие девелоперы во все возможные органы власти в Санкт-Петербурге, включая антимонопольную службу, вопросы все-таки были решены.

Максим Морозов: В Петербурге руководство города, наверное, как и в любом другом регионе, в этом вопросе всегда апеллирует к Роспотребнадзору. Как вы оцениваете адекватность мер, которые предписывает соблюдать Роспотребнадзор?

Олег Войцеховский: Это тема достаточно тонкая, взаимодействие государственной власти, аппарата губернатора и Роспотребнадзора, видимо, были не до конца отработаны. Даже не по причине того, что это на месте так, а потому что раньше таких ситуаций не было. С моей точки зрения, во-первых, все меры, которые были транслированы даже на международном уровне – фактически у нас адаптировано то, что к нам пришло от Всемирной организации здравоохранения и других подобных организаций. Это было разработано теоретически. И на сегодняшней, условно говоря, первой пандемии мы выяснили, что из этого работает, что нет. Во всяком случае, мне так кажется.

Максим Морозов: Например?

Олег Войцеховский: Что является местами наибольшей опасности, и как эти места могут быть подготовлены к пандемии, и должны ли в обязательном порядке находящиеся здесь предприятия быть закрыты, или должны быть приняты определенные меры безопасности и при этом все это должно продолжать работу. Мы и не только мы написали письмо, просим разработать определенного рода нормативные акты, которые бы как раз с учетом всех негативных моментов позволяли продолжать функционирование магазинам и торговым центрам в подобных ситуациях.

Максим Морозов: Олег Викторович, какие дополнительные расходы несут торговые центры, чтобы соблюсти правила, рекомендованные Роспотребнадзором?

Олег Войцеховский: Я бы так сказал, что они не очень велики, но они, конечно, колеблются от случая к случаю. Допустим, посетители должны по идее приносить с собой перчатки, маски. При входе в торговый центр они обязательно должны быть надеты. На практике у посетителей это далеко не всегда есть, поэтому где-то эти вещи продаются при входе, а где-то раздаются, когда торговый центр считает, что эта затрата окупится, когда повысится трафик. Естественно, это санитайзеры, это другое оборудование. Но, конечно, эти затраты несравнимы с теми убытками, которые несет торговый центр, пока он закрыт.

Максим Морозов: У нас несколько дней назад губернатор делал объезд Петербурга и лично, как он сказал, убедился, что в некоторых торговых центрах не соблюдаются меры безопасности, то есть даже банальных санитайзеров нет. Я общался с некоторыми управляющими торговых центров, они говорят, что есть некая законодательная коллизия. Причем, даже конфликтные ситуации случаются, кода вызывают полицию посетители торгового центра и говорят, что нигде в законе нет моей обязанности носить маску, обрабатывать руки – это все рекомендации. Как выйти из этой коллизии? В итоге крайними оказываются торговые центры, которые не обеспечивают соблюдение мер безопасности.

Олег Войцеховский: Совершенно верно, такая вещь присутствует. Торговые центры по мере своей возможности работают над тем, чтобы покупатели это соблюдали. Даже в ряде случаев это раздача бесплатных масок и перчаток. Тем не менее, при входе в торговый центр формально требовать соблюдения этих норм достаточно сложно, потому что не на что сослаться, на некую железобетонную бумагу, из которой это следует. Поэтому все, что происходит – это в определенной степени компромисс. Но в торговые центры ходят люди, которые знают, куда они пришли, все-таки они относятся к таким вещам с пониманием и в целом это соблюдают.

Максим Морозов: Операторы справедливо говорят, почему все внимание приковано к торговым центрам, ведь там относительно безопаснее и людей сравнительно меньше на площадь. Метро работает, работает общественный транспорт, сколько там процентов людей в масках и сколько в торговых центрах? Почему-то негатив, по крайней мере, в информационном поле, в заявлениях чиновников направлен на торговые центры. Учитывая, что есть риск второй волны, как наладить этот процесс?

Олег Войцеховский: Я вижу здесь определенную ответственность покупателя. Не знаю, но вопросы, связанные с отказом надеть маску, перчатки, соблюдать нормы, которые покупателю предложены – это, мне кажется, больше хайп все-таки. На данный момент я вижу, что основное количество покупателей вполне понимает это и принимает.

Максим Морозов: Олег Викторович, не могу не спросить про меры государственной поддержки. Как операторы торговых центров оценивают их эффективность и достаточность?

Олег Войцеховский: На сегодняшний день у нас не так много этих мер. Я бы хотел вспомнить о том, что у нас все-таки не введена система, когда арендатор в одностороннем порядке может встать и уйти из торгового центра, практически без аннексии и контрибуций, скажем так. Это, конечно, большая заслуга наших госорганов, которые поняли, что если мы примем закон в таком виде, то это просто начнет разрушать торговые центры. Но это, скорее, не мера поддержки, а это мера стабилизации. Что касается мер поддержки, у нас пока есть единственное постановление правительства №699, в соответствии с которым торговый центр имеет право на отсрочки – я подчеркиваю, отсрочки региональных налогов по земельному и по имущественному налогу. Это все на местах. Но это не очень применимо. Можно, конечно, поблагодарить за то, что это в принципе издано, потому что все равно каким-то торговым центрам это будет полезно. Но торговые центры шли достаточно далеко, они давали не просто отсрочки, то есть сумму придется заплатить ту же, только позже. Они давали скидки, причем до 80, до 90%. А в этом постановлении правительства ничего нет про то, что если давали скидки, то тебе тоже что-то полагается хотя бы с отсрочками по местным налогам. И естественно в регионах, когда издавали свои законы, свои указы по отсрочкам местных налогов, шире этого федерального 699-го постановления не пошли, и фактически там изложено то же самое. Поэтому можем сказать, что эта единственная мера поддержки – если ты давал отсрочки, тебе дают возможность отсрочек по местным налогам – во-первых, это не очень сильно применимо, и во-вторых, это не те суммы, которые можно считать реальной помощью. Какие-то проценты недополученных доходов.

Максим Морозов: Все по-прежнему упирается в пресловутые ОКВЭДы, то есть помощь в основном осуществляется по пострадавшим ОКВЭДам.

Олег Войцеховский: Все-таки сейчас предпринимаются попытки сформулировать, что это юридическое лицо, отвечающее определенным требованиям, сдающее в аренду под предприятия, осуществляющие торговлю и так далее. Но действительно очень важен вопрос о том, что отрасль торговой недвижимости фактически не определена на сегодняшний день. Одно дело, где все структурировано, понятно, по ОКВЭДам распределено – какая-нибудь автомобильная промышленность, средства связи. В данном случае мы только эту работу начинаем, потому что, наконец, государство увидело, что нужно выделять отдельно торговую недвижимость, выделять цивилизованные объекты торговой недвижимости.

Максим Морозов: И вы с письмом обратились к премьер-министру Мишустину, если не ошибаюсь?

Олег Войцеховский: Да, мы именно про это и ведем разговор. Мы очень бы хотели постоянной работы с правительством, с теми министерствами, к которым это относится, для того, чтобы, наконец, отрасль сформировать.

Максим Морозов: Вопрос, скорее, от посетителя – с учетом, что меры господдержки были ограничены, а потери торговые центры несли достаточно серьезные – какого подорожания ждать покупателю в торговых и торгово-развлекательных центрах?

Олег Войцеховский: Я не вижу никакой зависимости на сегодня, потому что очень пострадавшая сторона – это арендаторы, и в соответствии с тем, что сейчас происходит, а также в соответствии с новыми изменениями в законодательстве, торговые центры дали арендаторам на год вперед совершенно новые условия по аренде. Это очень значительные скидки относительно основного арендного договора, и уж роста цен у арендаторов из-за аренды не произойдет. Это я вам могу совершенно точно сказать.

Максим Морозов: Возвращаясь к теме вашего письма, в вашем обращении к премьер-министру Мишустину вы попросили создать правительственную рабочую группу по вопросам деятельности предприятий торговой недвижимости. Немножко статистики: сколько рабочих мест обеспечивают торговые и торгово-развлекательные центры, сколько вы как отрасль платите налогов?

Олег Войцеховский: Здесь надо считать уже с персоналом всех арендаторов. Во-первых, в торговых центрах сконцентрировано чуть не 100% офлайн-цивилизованной торговли, то ест торговые центры – это такой инкубатор, такая идеальная среда для существования действительно продвинутых ритейлеров. Поэтому очень важно, что торговый центр – это практически заповедник, где водятся качественные арендаторы. Что касается рабочих мест, то мы оценивали по всей России рабочие места у арендаторов плюс персонал самого торгового центра – это около 4 млн человек. Причем это не самые низкооплачиваемые люди, очень показала ситуация с пандемией, что количество ритейлеров, как ни прогнозировалось, не упало.

Максим Морозов: В Петербурге мы можем примерно сказать, сколько человек занято?

Олег Войцеховский: Я оцениваю, что две столицы в суме – это приблизительно 850 тыс. человек. Из них, я думаю, Санкт-Петербург – это 300-350 тыс. человек, занятых в торговых центрах.

Максим Морозов: Сколько налогов отрасль приносит в бюджеты разных уровней?

Олег Войцеховский: В целом мы видим, что в 2020 году отрасль торговых центров – здесь я хочу отделить, я не очень себе представляю на сегодня, сколько целиком ритейл, общепит, развлечения приносят, но именно бизнес арендный должен принести в бюджет за этот год порядка 105 млрд рублей по всей России.

Максим Морозов: Ваш прогноз: сумеет ли отрасль восстановиться до конца года, какими темпами идет восстановление?

Олег Войцеховский: Я согласен с некоторым средним графиком. Потому что есть экстремисты, которые говорят, что прямо осенью все восстановится как было, я не очень в это верю. Есть люди, которые говорят, что был настолько сильный скачок вниз, что, сколько будет восстанавливаться до прежнего уровня, мы вообще не знаем.

Максим Морозов: Восстановится – имеется в виду год к году, к осени 2019-го мы сравниваем?

Олег Войцеховский: Да, совершенно верно. Я бы сказал так, что восстановление в ноль, то есть когда будут компенсированы прямые убытки, которые сейчас до сих пор еще накапливаются и немножко будут еще накапливаться месяц-два. Восстановление в ноль будет, наверное, где-то к февралю 2021 года. Что касается полного восстановления – сложно сказать, насколько полного, может быть 85-90% – это к четвертому кварталу 2021 года. Я хочу подчеркнуть, что все-таки это тоже зависит от мер господдержки, кое-что двигается, скажем так. Поэтому я надеюсь, что если отрасль получит значимые меры господдержки, то этот период, конечно, сократится. Это с одной стороны. С другой стороны очень важно все-таки учитывать, что соглашения о временном снижении арендной платы с арендаторами действуют до года, и поэтому, как ни крути, в течение года, на который договорились торговые центры с арендаторами о сниженной арендной плате, полное восстановление экономики никак не будет возможным. По всем документам мы будем получать меньше.