Новый проект компании «Петрополь» – апарт-отель «Начало»

Специалисты компании «Петрополь» оказывают услуги для инвесторов: от поиска и оценки земельного участка до продажи квартир. Этой осенью дан старт новому проекту – апарт-отелю «Начало». Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер рассказывает о нюансах приобретения недвижимости в апарт-отелях.

О влиянии короновируса на апарт-рынок Петербурга

Рынок сейчас на подъеме. Это касается рынка недвижимости в целом, первичного рынка, жилья и апартаментов в том числе. Активизация спроса началась примерно в июле, после объяснимого спада в апреле-мае, в том числе психологического толка, когда мы не понимали, что это за зараза и как она изменит нашу жизнь. При этом, когда ситуация стала нормализовываться летом, сказался эффект отложенного спроса. Далее вступили в силу такие экономические факторы, как рост себестоимости, произошедший после девальвации, снижение в целом процентных ставок в экономике и финансовой сфере. По депозитам ставки снизились. Все это подогрело интерес на свежие проекты. К тем проектам, которые выходят на рынок, интерес утроенный. Это мы можем наблюдать, в том числе, на своем проекте. Поэтому говорить о спаде пока, в октябре, не приходится.

О перспективах апартаментов

Доля будет расти, безусловно. В Москве доля апартаментов составляет до 35-40% от общего объема предложения и спроса. При этом рынки кардинально отличаются по своей сути. В Москве это, скорее, квази-жилье без институционально-инвесторской составляющей. И в Москве, как правило, нет в полной мере развитого сервиса управляющих компаний, которые для инвесторов как раз представляют услугу по управлению их апартаментами, их недвижимостью. То, что в полной мере сейчас активно развивается в Петербурге. Наверное, Петербург можно назвать столицей сервисных доходных апартаментов, потому что доходные сервисные апартаменты сейчас составляют процентов 80.

Об опасениях потенциальных владельцев

Опасения, я думаю, такие же, как и в целом по инвестициям в первичный рынок недвижимости. Что будет с родиной и с нами, насколько крепкий и устойчивый застройщик, достроит ли он и с каким качеством. В этом смысле эскроу-счета, особенно крупных федеральных банков, вопрос о надежности просто снимают с повестки дня. И дальше у покупателей в первую очередь должен встать вопрос доверия к команде проекта, который они реализуют. Важен опыт, который есть за плечами людей, которые реализуют проект. Принципиально, чтобы это было не только надежно, но и качественно построено, красиво, с соблюдением всех обещаний, которые застройщик давал. По крайней мере, чтобы он стремился их исполнить. При этом мы понимаем, что от задумки проекта до реализации проходит очень много времени, разные обстоятельства по ходу могу возникать, законодательная база может меняться, экономическая ситуация. Как управляющая команда поведет себя в критической ситуации, будет ли она биться до последнего, чтобы воплотить задуманное – это очень важно.

О «портрете» покупателя апартаментов

80% покупателей – это инвесторы, которые либо осознанно вкладывают «на длинную», предполагая, что апартаменты являются альтернативой депозитам. По депозитам сейчас ставка 4%, а по апартаментам чистыми на руки по текущим доходностям – порядка 8%. Плюс, мы видим стремительный рост самой недвижимости, ее капитализации. И около 20% - это те, кто приобретает апартаменты для жизни, для себя, потому что в этом есть достаточно много смысла. Апартаменты, как правило, по крайней мере, пока, на 10-20-30% дешевле, чем квартиры в аналогичной локации, но человек имеет дополнительный сервис и живет, по сути, с гостиничными сервисами – то, чего нет в жилье. А разница, которая есть в коммунальных платежах и общедомовых расходах, несопоставима с дисконтом, который до сих пор существует между жильем и апартаментами. Эта разница «отбивается» за счет повышенной коммуналки лет в 30-50-70.

О требованиях к компании-застройщику

Две вещи: открытость компании, опыт людей, которые реализуют проект, возможность вплоть до того, чтобы пообщаться с ними лично, и понимать, какие принципы исповедуют застройщик и его руководство, владельцы, команда проекта, насколько она живет этим проектом, насколько для нее важно, чтобы все, что задумывается, было воплощено. И, безусловно, это эксроу-счета. Какие-то иные схемы, через переуступки, особенно если эта компания не в первой пятерке или десятке – я бы настоятельно не рекомендовал в такие игры играть. Эскроу-счета – максимальная гарантия. Если хотите посмотреть, какие исповедует застройщик или эксклюзивный брокер с его проектами подходы к реализации, попробуйте пообщаться с первым лицом. Если он небожитель – а в крупных компаниях это так, вы сталкиваетесь с машиной – это здорово, но в случае чего вас и перемелет в ней. Поэтому каждый выбирает в этом плане свой путь.

О предложении властей разрешить постоянную регистрацию в апартаментах

Если будет постоянная регистрация – кроме как в плюс, с учетом того, что этот вопрос снимется как таковой, будет здорово. Сейчас нет проблем с регистрацией, собственник апартамента, проживающий в нем самостоятельно, может регистрироваться в нем до пяти лет и получать все необходимые социальные преференции, блага, связанные с необходимостью регистрации – школы, сады, поликлиники. Мало того, те, кто арендуют, снимают жилье, на краткосрок – полгода, год – также могут произвести регистрацию. Воспользовавшись всеми благами, которые дает регистрация.

О гарантиях для инвесторов, вкладывающих в апарт-проект

Гарантия на стадии приобретения недвижимости – это эскроу-счета. Суть их в том, что покупатель или инвестор не отдает эти средства застройщику. Сейчас эти деньги остаются по сути на счете физического лица, покупателя, инвестора. Там эти деньги хранятся до момента ввода в эксплуатацию. Если мы говорим про гарантии на этапе эксплуатации, уже функционирования апарт-отеля, то слово «гарантия» здесь, наверное, неприменимо. У нас создана управляющая компания с опытными профессиональными людьми, которые знают и умеют это делать, которые прошли огонь и воду в вопросе управления апарт-отелями, набили все шишки и знают, как не надо. Что важно, потому что уже есть опыт. Мы постарались учесть опыт коллег, чтобы инвесторы получили для своих арендаторов максимальный комплекс качественных услуг.

О запросе на сопутствующую социальную инфраструктуру

Апартаменты – это де-факто гостиница для не постоянного проживания, и там живут либо командировочные, либо те, кто приехал учиться, либо молодые, с детьми. Меньше доля проживающих и де-факто существующих законодательных требований к обеспечению социалкой по гостиницам (апартаментам) не существует. И застройщики пользуются этим, при этом власти настаивают негласно, чтобы застройщики были социально ответственными и этот вопрос решали. Поэтому я поддерживаю необходимость решения в законодательном русле, чтобы были прозрачные, единые правила игры для всех.

О преимуществах апартаментов в сравнении с «классической» квартирой

Если у человека выбор исключительно либо апарт, либо жилье, то он должен понимать для себя, что жилье, как правило, дороже, в жилье нет сервисных опций, что есть в апарт-отеле. Но жилье – более понятная психологически для человека ситуация. Потому что апартамент – очень перспективный рынок, но он новый. И человек принимает решения о приобретении апартаментов, только если он гибок, мобилен, может хорошо считать. Расчет очень простой: разница в 20-30-40% в цене апартамента против квартиры с лихвой покрывает, на долгие десятилетия, удорожание, которое при ежемесячных платежах платит покупатель, житель или инвестор. Но он при этом покупает апартамент и испытывает все блага: ресепшн, дополнительный клининг, усиленное видеонаблюдение, охрана, кафе-рестораны, магазинчики, которые работают внутри на нужды жителей. Можно будет в тапочках спуститься и сделать приобретение, позавтракать. Это по сути отель.