Михаил Гущин, Группа RBI: о покупке квартиры в период неопределенности

Северная столица заняла лишь 44 место в рейтинге российских регионов по доступности жилья, уступив Москве, которая оказалась на 39 позиции, говорится в исследовании агентства РИА Новости на основе данных Росстата, ЦБ и Сбериндекса. Среди основных факторов, которые сдерживают развитие рынка в целом по стране, эксперты называют ужесточение условий льготных ипотечных программ и сравнительно дорогие рыночные кредиты. Подробнее о том, как меняются стратегии покупателей жилья и на что рекомендуется обращать внимание при выборе застройщика — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом Группы RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Поговорим о волатильности на рынке недвижимости, которая длится не первый год. Судя по опросам, у тех, кто собирается купить недвижимость для собственного проживания или в инвестиционных целях, есть ощущение растерянности. Как в последние несколько лет изменился социально-экономический портрет среднестатистического покупателя квартиры, который находится в состоянии неопределённости?

Михаил Гущин: С точки зрения половозрастного состава и социально-экономического статуса, портрет не изменился. Покупка недвижимости по-прежнему остаётся понятным инструментом сохранения имеющегося капитала. Тем не менее ваши мысли относительно уровня потребительского оптимизма абсолютно верны.

Недавно мы получили большой отчёт о готовности людей по всей России покупать жильё. Согласно исследованию, на первое место в списке мотиваций, у кого покупать квартиру, вышла надёжность застройщика. Все прочие элементы продукта, например, ландшафтный дизайн, уступают именно надёжности.

Это очень понятно отражает готовность людей к приобретению. Есть ещё один интересный фактор. Мы постоянно проводим замеры NPS (это показатель, который демонстрирует, насколько клиенты готовы рекомендовать компанию, продукт или услугу другим людям), согласно которым, примерно 20% клиентов, а это большое количество, утверждают, что могут рекомендовать девелопера только после окончания строительства. Это также отражает неуверенность в будущем. С другой стороны, люди пытаются сохранить то, что у них есть. Сейчас мы видим интересное расслоение по классам. Покупатели жилья комфорт- и даже бизнес-класса активно берут семейную ипотеку, рассрочки или продают имеющуюся недвижимость для покупки в новом доме. Покупатели элитной недвижимости в свою очередь испытывают ощущение неуверенности. Это чёткое расслоение можно увидеть по результатам продаж на рынке Санкт-Петербурга.

Максим Морозов: Предыдущие периоды волатильности и нестабильности показывали, что в элитной недвижимости всё сравнительно хорошо. Сейчас наблюдается другая тенденция?

Михаил Гущин: Именно так.

Покупатели жилья комфорт-класса пользуются инструментом льготной ипотеки. Также выросла доля рыночной ипотеки. Имея, например, сумму от продажи предыдущей недвижимости, люди берут рыночный кредит. При этом практически полностью ушла тема спекулятивной покупки: теперь это накопление для себя или квартира для детей на будущее.

Максим Морозов: Этого и добивалась Госдума, ужесточая условия массовой льготной ипотеки. Ранее граждане пользовались лакуной в законодательстве и покупали три, пять или десять квартир. Очевидно, что они приобретались не для собственного проживания, а под сдачу в аренду.

Михаил Гущин: Три или пять квартир — это всё-таки крайний случай. С другой стороны, массовое поведение очень хорошо показывает, что в российских условиях инструментом сохранения по-прежнему остаётся недвижимость. Мы очень чётко почувствовали это с того момента, как ключевая ставка стала падать, а ставка по депозитам — снижаться. Ориентировочно с апреля-мая пошла активность именно в этом сегменте рынка недвижимости.

Максим Морозов: Мы заговорили про надёжность застройщика. Она действительно становится одним из решающих факторов при покупке недвижимости. Как определить надёжность, если человек не является специалистом в области недвижимости? Какие инструменты помогут объективно проверить надёжность девелопера?

Михаил Гущин:

Есть простой способ проверить надёжность застройщика — посмотреть количество лет его работы на рынке и оценить дома, которые он построил. Есть более сложный, аналитический, способ. Необходимо посмотреть отчётность. Как правило, крупные девелоперы её публикуют.

Например, мы публикуем на сайте отчётность и по РСБУ, и по МСФО. Необходимо посмотреть соотношение эскроу — долг. По-простому — сколько денег лежит на счетах эскроу в банке, которые обеспечивают достройку объекта, и какой долг есть у девелопера. Есть ли у девелопера другие кредиты, выпускал ли он облигации и так далее. Если у него ничего из этого нет, но при этом есть хороший большой собственный капитал и длительный срок работы на рынке, это означает, что проекты точно будут достроены.